內(nèi)行給出投資房地產(chǎn)的6條建議 只在美國(guó)適用

至少30位美國(guó)億萬(wàn)富翁表示，房地產(chǎn)事業(yè)是他們真正的搖錢樹。一部分表示那是創(chuàng)造財(cái)富和獲得財(cái)務(wù)自由的最佳途徑。美國(guó)一家叫做The Oracles的商業(yè)智囊團(tuán)題的6位業(yè)界大亨會(huì)員就來(lái)教大家如何將10萬(wàn)美元有效投資，或者如何白手起家。想移民美國(guó)的何嘗不可學(xué)一下呢？

1. 從小做起

雖然我是一名商人，但我一直也同時(shí)是房地產(chǎn)投資者。你也可以兩者兼顧。擁有一個(gè)可以創(chuàng)造正現(xiàn)金流的企業(yè)或職業(yè)，那么你便可以將其多樣化投資到房地產(chǎn)。這種投資我已經(jīng)做了很多年了。

如果你從未投資過(guò)房地產(chǎn)，那么記得一定要從小處著手，切記不要一次傾盡所有。從沒(méi)有人說(shuō)過(guò)：“我的第一筆交易是我最棒的一次交易。”你必須學(xué)會(huì)如何看懂合同，建立你的專家團(tuán)隊(duì)（比如律師和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人），并為之培養(yǎng)一種房地產(chǎn)觀念。這些都只是經(jīng)驗(yàn)之談。

房地產(chǎn)的美妙之處是，你可以在“從小做起”時(shí)，就能很快變成內(nèi)行：尋找一些低價(jià)的房產(chǎn)，比如獨(dú)棟房屋、翻新房、中小型出租公寓或商業(yè)地產(chǎn)。一旦問(wèn)題出現(xiàn)時(shí)，這樣做能把犯錯(cuò)誤的后果盡量降到最低。我的導(dǎo)師喬爾·薩拉汀（Joel Salatin）總是說(shuō):“讓你的錯(cuò)誤盡可能小，才不會(huì)產(chǎn)生災(zāi)難性的后果。”

如果你沒(méi)有現(xiàn)金流，或許你可以選擇做點(diǎn)“批發(fā)生意”。我和商業(yè)合伙人科爾·哈特共同開發(fā)了一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，教授人們?nèi)绾卧诤炇鸱慨a(chǎn)合同時(shí)將首付降到最低，有時(shí)甚至還不到1000美元，你在合同到期之前可以把合同賣給另一個(gè)買家。最壞的情況：你的1000美元打水漂了。最好的情況:你可以賺的5000-15000美元的正現(xiàn)金流，這些現(xiàn)金流便可以再投資于長(zhǎng)期控股中。

2. 大處著眼

因?yàn)槟銢](méi)有錢，所以很容易在這場(chǎng)房地產(chǎn)游戲中主動(dòng)棄權(quán)，但交易才是最重要的，而不是你擁有多少錢。著眼大處——交易，不要過(guò)分拘泥于預(yù)算。

我認(rèn)識(shí)一個(gè)人，他有5萬(wàn)美元存款，之后開始緊跟一筆20萬(wàn)美元的交易。首先，在這種預(yù)算之下，你購(gòu)置的房產(chǎn)不能超過(guò)四個(gè)單位。問(wèn)題關(guān)鍵在于，四個(gè)單位每個(gè)月只能產(chǎn)出1000美元或2000美元經(jīng)濟(jì)效益。但一開始，只有在你完成了達(dá)數(shù)千美元的前期工作之后，才能將它們出租。這道數(shù)學(xué)題并不難，因?yàn)槟銢](méi)有足夠的錢讓這筆交易值得。

這就是為什么你要從16個(gè)單位的房產(chǎn)開始做大你的項(xiàng)目，因?yàn)檫@是最小值。不能比這個(gè)再少了。如果沒(méi)有16個(gè)單元，你就無(wú)法雇傭經(jīng)理，如果你無(wú)法雇傭經(jīng)理，那么你就不得不將重心全部都集中在房產(chǎn)上，或者你的全職工作上，這樣總會(huì)無(wú)暇兼顧。為了能購(gòu)置16個(gè)單位的房產(chǎn)，你需要耐心等待以及有更多存款，或者用找合伙人用他們的錢（但前提你要先學(xué)會(huì)銷售）。

3. 懂點(diǎn)經(jīng)濟(jì)，找位好導(dǎo)師

那些看起來(lái)最光鮮亮麗且最易找到的房地產(chǎn)交易，比如購(gòu)買有一定租戶和管理人員的房產(chǎn)，加入一個(gè)眾籌網(wǎng)站，或者購(gòu)置公開交易的房地產(chǎn)投資信托基金。以上這些的回報(bào)率都是最低的，最賺錢的機(jī)會(huì)從來(lái)都不是擺在那里的，你需要學(xué)會(huì)發(fā)現(xiàn)并創(chuàng)造。

由于經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁、消費(fèi)者信心高、庫(kù)存水平處于歷史低位，再加之極低的利率，這是過(guò)去40年里炒房的最佳時(shí)機(jī)。

高漲的消費(fèi)者信心和強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)讓零售買家感覺(jué)到，現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，而不是因恐懼而退縮，繼續(xù)租房。不像6%那樣的歷史平均水平的低利率，使得零售買家可以購(gòu)買更多的房產(chǎn)。低庫(kù)存水平導(dǎo)致了零售買家的競(jìng)價(jià)戰(zhàn)，這又無(wú)形提升了投資者的炒房的價(jià)格。

所以，如果你能在競(jìng)價(jià)戰(zhàn)開始之前找到這些交易買下房產(chǎn)，你就可以在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)，通過(guò)翻炒房來(lái)大賺一筆。

如果你在尋找稅收優(yōu)惠的被動(dòng)收入，那你要感謝分享經(jīng)濟(jì)的興起（比如Airbnb和HomeAway等服務(wù)的興起），因?yàn)槎唐谧赓U住宅地產(chǎn)的回報(bào)率最高。(如果你的短期租賃房產(chǎn)環(huán)境優(yōu)異，獲得超過(guò)20%的回報(bào)收益是很常見(jiàn)的。)目前，我的大部分房產(chǎn)都是短期出租的。

不幸的是，房地產(chǎn)行業(yè)卻充滿了陷阱。通過(guò)有聲望的在線渠道學(xué)習(xí)房地產(chǎn)知識(shí)是有幫助的，但一篇文章、一本書或一段視頻，對(duì)于回答你在交易焦灼時(shí)候遇到的重大問(wèn)題，幾乎沒(méi)有任何幫助。正因如此，房地產(chǎn)導(dǎo)師便成為了無(wú)價(jià)資源。

4. 先學(xué)后賺

在把錢砸到HGTV（美國(guó)家園頻道）的白日夢(mèng)中之前，先自學(xué)吧！不要在指導(dǎo)課程和研討會(huì)上花費(fèi)數(shù)千美元。不管他們把自己包裝得有多閃亮，或者告訴你需要昂貴的教育，你都要拒絕。信息是很廉價(jià)的，而且是海量豐富的。自己挖掘信息或?qū)ふ乙晃幌裎乙粯拥姆康禺a(chǎn)投資專家。

通過(guò)房地產(chǎn)，持有資產(chǎn)便是建立財(cái)富的一條途徑。住房是基本需求。在主要的城市地區(qū)，土地是一種有限的資源，需求也在持續(xù)增加。若你在一片土地上有一套可出租房產(chǎn)，你就有了可以償還抵押貸款的小生意。在我看來(lái)，炒房被過(guò)度理想化了。持有房產(chǎn)，進(jìn)而租賃才能穩(wěn)操勝券。

嬰兒潮一代和千禧一代想要更小且更靠近城市的住房。此外，房地產(chǎn)投資者將美國(guó)的郊區(qū)商品化和高檔化，這使得低收入家庭開始向郊區(qū)遷移。正因?yàn)槿绱?，在過(guò)去的15年里，美國(guó)的郊區(qū)生活在貧困水平以下的人口增長(zhǎng)了57%。

不要過(guò)分高估你的預(yù)算。大多數(shù)項(xiàng)目都有意外或超支，這只是商業(yè)運(yùn)作的一部分。給意外的人留個(gè)緩沖，留條后路?？刂颇愕馁Y金以增加回報(bào)和減少風(fēng)險(xiǎn)。先從一個(gè)項(xiàng)目開始。獲得你的商業(yè)模型，進(jìn)而調(diào)整，然后在開始兩個(gè)項(xiàng)目。持續(xù)堅(jiān)持和慢慢進(jìn)步，直到你建立一個(gè)穩(wěn)固的投資組合。

自學(xué)，努力投入，然后創(chuàng)造價(jià)值。每天采取大量堅(jiān)定的行動(dòng)。和經(jīng)紀(jì)人交談，跟承包商溝通，查看公開出售的房子，然后去參加聚會(huì)。時(shí)刻學(xué)習(xí)！當(dāng)你準(zhǔn)備好了，等待有人敲門！最好的交易不是主動(dòng)出售的，而是等著別人上門求取的。找到它，然后找到像我這樣的人。

5. 從今天開始

在建立價(jià)值1億美元的房地產(chǎn)方面，我個(gè)人曾多次使用過(guò)三種策略。

一：購(gòu)買低收入的房產(chǎn)，通常為3.5萬(wàn)至5.5萬(wàn)美元。成本很低，但收益率是相同的。把所有的管理事宜交給第三方公司，然后每月收取租金（被動(dòng)收入），這種方式能帶來(lái)8%到10%的年回報(bào)率。如果你每年購(gòu)買2到3處這樣的房產(chǎn)，你將會(huì)在10年內(nèi)擁有20到30個(gè)投資組合。

二：如果你能自己解決問(wèn)題，那就做個(gè)“駐留式炒房”。“買一處需要花費(fèi)一點(diǎn)翻新工作房子，在你修復(fù)它的時(shí)候，你自己可以住一到兩年。修復(fù)后后在把房子轉(zhuǎn)手，以獲得增值和利潤(rùn)。在10年的時(shí)間里，這樣重復(fù)五次便可以賺的30萬(wàn)到50萬(wàn)美元的凈利潤(rùn)。這樣你就可以用直接現(xiàn)金自己買房了！或者再投資于房產(chǎn)租賃，這樣無(wú)論你住在哪，住房開支都有了來(lái)源。

三：合資經(jīng)營(yíng)。人們雖然有錢，但他們還需要合適的機(jī)會(huì)。找到一筆好交易，擬訂房產(chǎn)合同條款，并在30天內(nèi)獲得融資批準(zhǔn)。隨后，你需要再找一個(gè)投資者與你合作炒房。解釋一下，你擔(dān)保了財(cái)產(chǎn)，并且只在某一特定時(shí)期內(nèi)需要資金，但是回報(bào)將會(huì)在你兩者之間共同分割。

只要打了足夠的電話，接觸到足夠人脈，你就會(huì)很容易找到一個(gè)合資伙伴。只是一定要確保你精確算好了房屋修復(fù)成本和預(yù)期銷售價(jià)格。大多數(shù)人錯(cuò)誤地低估了房屋修復(fù)費(fèi)用，高估了銷售價(jià)格，因此造成了他們的利潤(rùn)損失。

6. 交易中的利潤(rùn)

包含核心元素的源交易：消耗最短的時(shí)間完成，并回報(bào)最大的利潤(rùn)，同時(shí)能夠最小化風(fēng)險(xiǎn)和降低最初投資的現(xiàn)金流量。

在真正開始之前，切記鞏固夯實(shí)你的第一團(tuán)隊(duì)（你信任的顧問(wèn)團(tuán)）和第二團(tuán)隊(duì)（你的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)）。一旦你有了計(jì)劃，那就立刻執(zhí)行。不要只制定一個(gè)備用計(jì)劃，你需要確保，即使是最無(wú)懈可擊的方案也至少有五種退出戰(zhàn)略。經(jīng)驗(yàn)之談，即使是有利的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的風(fēng)向也可能隨時(shí)可以迅速改變。你最不想要的就是被困死于一堆無(wú)法出售的投資中。

最后，你需要清楚購(gòu)買、持有和交易的區(qū)別。買東西是不需要?jiǎng)幽X筋的，但這是決定你成功與否的一個(gè)因素。我的主要策略是長(zhǎng)期持有商業(yè)地產(chǎn)，并迅速地將住宅交易出去。隨時(shí)掌握市場(chǎng)動(dòng)向。