四個選擇投資歐洲房產(chǎn)的主要因素

說起歐洲房產(chǎn)市場，中國個人投資者可能并不熟悉。相對美國、加拿大、澳洲這類華人買房移民歷史較為悠久的國家和地區(qū)，對東方相對閉塞的歐洲到今天仍然保留了一絲神秘之感。

不過，在很多投資者眼中，歐洲的房產(chǎn)市場在今天有著十分得天獨厚的價值優(yōu)勢，如果能加以適當發(fā)掘，將是投資者全球資產(chǎn)配置中的一匹黑馬。

四個選擇歐洲房產(chǎn)的主要因素

1、低估值

在經(jīng)歷了全球金融危機和歐債危機之后，歐洲各大城市的住宅、商業(yè)地產(chǎn)都遭受到了巨大打擊。而因為歐洲經(jīng)濟復(fù)蘇速度相對美國更加緩慢和一波三折，因此，歐洲買房移民專家認為，此時歐洲地產(chǎn)市場價格的水平“相當于4、5年前的美國”。

這一點可以通過房地產(chǎn)的Rent-to-PriceRatio（租售比）上得到體現(xiàn)：在歐洲主要城市，商業(yè)地產(chǎn)的租售比可以達到6%以上，而在中國一線城市，這一數(shù)字可能只有歐洲的一半。租金相對售價越高，就越能為項目提供健康的現(xiàn)金流，也給項目出售時的估值提供了有力支持。

很多歐洲地產(chǎn)項目的價格都處于歷史低點，如果能夠通過翻修進行升值，將可以在非常短（甚至在1年左右）的時間內(nèi)就為投資者帶來良好的分紅回報。

 

2、杠桿率擴大收益

剛才我們提到租售比的概念，而這一比例公式的分母用的是地產(chǎn)的全額價值。但是作為地產(chǎn)基金的有限合伙人，投資者還可以獲得非常優(yōu)越的杠桿投資的支持。如果將這一因素考慮在內(nèi)，那么所謂的cash-on-cashyield（現(xiàn)金獲利率）則可高達10%以上（這時候分母變?yōu)閷嶋H投入現(xiàn)金而非該地產(chǎn)價格）。

 

眾所周知，在貨幣政策方面，歐洲央行以及英國央行仍在執(zhí)行后危機時代的強刺激策略，而不少歐洲國家甚至推出了負利率政策以刺激投資消費。這些政策直接導(dǎo)致歐元區(qū)融資價格的大幅下滑：據(jù)張鵬介紹，歐洲地產(chǎn)項目獲得60%到80%杠桿的資金成本僅為2%，在中國等其他市場都難以找到。特別是中國住宅地產(chǎn)的限購政策更是大幅度限制了投資者在地產(chǎn)領(lǐng)域可以獲得的杠桿水平，也導(dǎo)致了國內(nèi)地產(chǎn)投資收益率的下滑。
 

3、優(yōu)秀的增值機會

去過歐洲旅行的人很多可能大都會有這種感覺：公共設(shè)施偏于老舊，不少地產(chǎn)年久失修、出租率低。所以，剛才說歐洲地產(chǎn)的低估值水平也是來之有理。

但在整個歐洲大陸，仍然有不少值得發(fā)掘的地產(chǎn)增值機會，特別是在經(jīng)濟增速仍然較快的倫敦、巴黎、柏林、慕尼黑等城市，基礎(chǔ)設(shè)施改造升級的投資將對周邊的地產(chǎn)價格產(chǎn)生非常積極的影響。

 

比如，倫敦正在修建的Crossrail地鐵項目，力圖將倫敦市中心、周邊若干郡縣和希思羅國際機場連接起來，而該工程一旦在兩三年后完工，那么最保守估計，周邊地產(chǎn)價值將上漲18-20%。

 

另一種增值機會就是選擇基本面良好，但設(shè)施、裝修非常老舊的地產(chǎn)項目進行buy-fix-sell（買-修-賣的策略）的運作。通過翻修、裝潢、營銷之后，一個出租率僅為一半的辦公樓可以在不到2年時間內(nèi)成為市場搶手貨，出租率達到100%。

 

4、配置歐元資產(chǎn)

貨幣的升值與貶值是一個非常復(fù)雜的問題，連最資深的經(jīng)濟學(xué)家也很難準確預(yù)測。因此，投資多種貨幣資產(chǎn)進行風(fēng)險分散也是資產(chǎn)配置中非常重要的一環(huán)。

而歐洲房地產(chǎn)基金就為投資者提供了一個配置歐元定價資產(chǎn)的不錯機會。雖然歐洲央行的寬松政策仍然會是歐元升值的重要阻力，但歐洲經(jīng)濟增長的逐漸復(fù)蘇將帶動外來投資的流入，同時也將給歐元價格以向上的支撐。

另外，歐元、美元、人民幣匯率之間往往形成互相牽制的三角關(guān)系，因此，對這三種貨幣計價資產(chǎn)的配置將能很好地對沖匯率風(fēng)險。