澳洲新房VS二手房，新移民怎么選？

如果二手房與新房價格完全一樣，澳洲移民如何選擇？

我相信，多數(shù)人一定會選擇新房。那么為什么二手房市場依然受很青睞呢？其中一定有它存在的原因和道理，所以我們就要去思考究竟它的優(yōu)勢是什么，劣勢是什么，與自己的需求關(guān)系如何，搞清楚了這些關(guān)系，做決定，就會容易很多。

新房VS二手房

總的來說，同一個區(qū)域，同一條街道，同樣面積的物業(yè)，在基本條件一致的情況下，二手房價格一定是低于新房的。為什么？

我認為原因有以下幾點：

1. 市場供需決定

不論是別墅還是公寓，土地或者空間都屬于有限資源，人口在增長?？偟男枨笤谏仙?，一個區(qū)域的供給從長期看都是有限的，物以稀為貴，也就是經(jīng)濟學講的供需決定價格，這是亙古不變的原理。

2. 建筑成本上升

10年前的建筑材料、土地價格、人工費用等與10年后當然不可同日而語。一般來講，二手房的價格會比同區(qū)的新房低，這是一定的，也是市場規(guī)律，我們無法改變。房價總的趨勢一定是上升的，切勿患得患失，說什么“要是我?guī)啄昵百I就好了”的話。

有一位客人跟我說10年前悉尼北區(qū) Chatswood 2居才40萬澳元。我反問她：“那時候貴不？”她不再作聲。10年后，這套房子已然變成二手房，2013年時，Mirvac在此的新房價格能突破85萬澳元，還被搶購一空，我估計那套二手房現(xiàn)在價格也不過75萬澳元。這就好比前人栽樹，后人乘涼一樣，只不過，前人收獲了35萬澳元的資本增長，而后人不過是在沾沾自喜以為自己賺了10萬澳元罷了。便宜一定有便宜的道理。

3. 持有成本上升

拋開房產(chǎn)的投資價值不說，房子作為一種商品，屬于消耗品。房子的維護費用在慢慢上升，物業(yè)費在上漲。幾年前悉尼Wolli creek的一處物業(yè)2居開盤物業(yè)費850澳元，如今已經(jīng)飆升到1,600澳元一季度了。當然，這個例子比較極端，但是道理是明確的。房子也好，汽車也罷，該保養(yǎng)時得保養(yǎng)保養(yǎng)，就需要錢，至于其費用多少，與新房差價又有多少，就具體問題具體分析了。

4. 折舊幾乎為零

對澳洲房產(chǎn)有點了解的人士對于澳洲特有的政策負扣（Negative  Gearing）一定略有耳聞，它是澳洲在會計上講的賬面折舊。

舉個例子你就明白了，假設(shè)你在澳洲１年的稅前收入為4萬澳元，那么按照稅法，這一年要交給政府的稅為7000多澳元，到手里也就33000澳元，如果有物業(yè)的話，按照澳洲法律，房子的折舊是可以抵稅的。房子也好，車也好，都有折舊，區(qū)別在于房產(chǎn)不屬于消費，因為它是有限資源，所以是升值的；車就不同了它不是有限資源，屬于消費，所以是貶值的。

因此，房產(chǎn)的折舊不叫折舊，而叫賬面折舊，也就是說，盡管按照會計學來報是虧損的，但實際上它是升值的。那么這位年收入4萬澳元的朋友如果有一套新房和10年舊的房子會有什么不同呢？

不談租金利息差，只談?wù)叟f，新房子的折舊在前７年是呈現(xiàn)逐年遞減的，第一年能達到13,000澳元，如果年收入40,000澳元，13,000澳元既然作為折舊，也就是虧損，是不予繳稅的，沒聽說過誰做生意賠錢了，還得上稅，所以13,000澳元作為虧損，就相當于是免稅的，從收入中減去，就相當于他這一年的收入為27,000澳元，27,000澳元要交多少稅？約3150澳元，因為這套房子免去了多少稅？7,000－3,150＝3,850澳元。50%的稅就免掉了。

而這只是第一年，第二年、第三年、一直到第七年，這套房子都可以幫你退稅，只不過是逐年遞減，從而少交很多稅，這種效果在收入很高、房產(chǎn)很多時，效用更加巨大。因此，對于澳洲當?shù)厝硕?，尤其是高收入人群，如醫(yī)生、律師等，合理避稅的確是澳洲房產(chǎn)投資一大優(yōu)勢。

但是二手房呢？7年新的二手房，很多看起來賣相也不錯，但是在退稅這一點上，優(yōu)勢幾乎為零。

因此，對于剛開始工作的投資人，推薦他們?nèi)タ紤]新房，為未來退稅做準備，原因就在此。投資人一定要學會未雨綢繆，學會為自己布局，別一上來就要戶型圖。

以上幾點是最主要的區(qū)別，貌似是在打壓二手房，回到文章開頭的那句話，凡事都是相對的，如果同區(qū)二手房與新房非常雷同，價格就是很誘人，比如二手房主當時特別缺錢，就要低價出售，或者你心儀的某個區(qū)域就是沒有新房，為什么不能考慮二手房？

下面說說新房

在澳洲房產(chǎn)銷售一般是以樓花為主，也就是國內(nèi)所稱的期房。對于一些投資人而言，尤其是有過不愉快經(jīng)歷的，對于澳洲的樓花痛恨至極，說什么就要選擇二手房。反倒有種矯枉過正、投鼠忌器的感覺。我倒覺得大可不必。

人是視覺動物，多數(shù)人相信肉眼能看得到的事物，很多樓花連地基都沒挖呢，樣板間也沒有，叫人家怎么買？這的確也是一個不可回避的問題。

讓我們來看一個比較經(jīng)典的變化。

這個變化發(fā)生在日后成為“留學生半島”的區(qū)域—Rhodes在悉尼，Rhodes作為悉尼唯一兩個帶火車站的半島之一，對于剛登陸的學生及家長而言是極為有吸引力的，再加上很多中國買家命里都缺“水”，水有了，車站有了，大肆買入就不足為奇了。

一個大型小區(qū)，每一期進入的人群都不同，總的來說，越早進入的人越理性，風險也較大，但價格低；越晚進入的人越感性，風險較小，但價格高。這在一定程度上來說，也是很公平的。當然也要考慮買家有需求的時間不同的因素。但是有些買家在早期被告知這樣的項目時的嗤之以鼻的表情卻依然在我的腦海中。

很難去評判對與錯，畢竟每個人的財富積累快慢與個人的性格和經(jīng)歷有關(guān)系，因人而異。

但有一點是不可忽略的，就是新房對于一部分資金較緊張，又一定要買房的客人是非常適合的。為什么呢？下面來看一個例子。

Ken，34歲，福建長樂人。來悉尼4年，以體力勞動為主，收入不高，最近想買一套房，未來把家人接來澳洲一起生活。他手里目前只有6萬澳元。

如果選擇二手房，他需要馬上準備房款的至少20%，假設(shè)貸款80%，銀行估價等方面都沒問題，那么他只能選擇30萬澳元的一套二手房。30萬澳元在悉尼能買啥？既然是一家人，最少也得2居。粗略在網(wǎng)上查了一下，在新南威爾士省，基本都是叫不上名的地方。選擇非常之少，而且房子舊得一塌糊涂。說到底，這個出價是不合理的。

如果選擇新房，首付10%，2-3年樓花，他完全可以選擇一套60萬澳元的物業(yè)，既然家人也要幾年后才來，那么先鎖定今天的價格，努力工作，若再懂點投資，或許能選擇一套幾年后房價升值也不錯的區(qū)域中的物業(yè)，而且是新房，未來還能退稅，離主流文化區(qū)域也不會太遠。

以上的例子，新房的優(yōu)勢顯而易見。

以上的例子若加以修改，如下：

Ken，34歲，福建長樂人。與太太來悉尼4年，太太最近懷孕了，不想租房子住了，最近想買一套屬于自己的房子，他手里目前只有6萬澳元。

如果是這樣，二手房的優(yōu)勢就出來了，這叫剛需。盡管他的預算在悉尼還是低了點。若他最終選擇二手房，我還是非常理解的。