少了中國買家，加州房價(jià)照樣漲

陽光明媚的加利福尼亞州一直是中國有產(chǎn)階級(jí)在美國置業(yè)的首選。然而，不斷收緊的資本管制正迫使越來越多的中國投資者擱置在加州買房的計(jì)劃。在華人扎堆的洛杉磯，中國投資者已被擠出了前五大海外買家的行列。少了財(cái)大氣粗的大陸土豪，加州樓市還能火下去嗎？美國移民

答案是肯定的。經(jīng)歷了金融危機(jī)的震蕩，洛杉磯的住宅中位數(shù)價(jià)格在今年4月份達(dá)到55萬美元，重返歷史高點(diǎn)。加州的其他熱點(diǎn)城市也在目睹一輪地產(chǎn)熱潮。度假勝地圣地亞哥的住宅中位數(shù)價(jià)格在4月份達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的52.5萬美元。就連往日少人問津的加州首府薩克拉門托，也出現(xiàn)了買家競(jìng)相抬價(jià)的盛況。

洛杉磯住宅中位數(shù)價(jià)格飆升

當(dāng)家住薩克拉門托市郊的Suzanne Greer上個(gè)月把她擁有六個(gè)臥室的別墅掛牌出售時(shí)，買家蜂擁而至。負(fù)責(zé)看房的中介不得不把開放時(shí)間從3小時(shí)延長到5小時(shí)。展示結(jié)束后當(dāng)晚就有8個(gè)買家表達(dá)興趣。最后的成交價(jià)84萬美元不僅比掛牌價(jià)高了4萬，還包括了兩個(gè)月的房租補(bǔ)貼。

“我們?cè)谶@里住了十七八年，從來沒見過這種事，“Greer女士這樣告訴華爾街日?qǐng)?bào)。

面對(duì)飆升的房價(jià)，不少人開始擔(dān)憂泡沫的隱患。然而，和08年次債危機(jī)不同，本輪地產(chǎn)熱的主要推手不是放低標(biāo)準(zhǔn)的銀行貸款，而是基本面因素。

首先，強(qiáng)勁的勞動(dòng)力市場(chǎng)意味著更多的本地居民有可能負(fù)擔(dān)按揭貸款。加州的非農(nóng)就業(yè)總?cè)藬?shù)在4月份達(dá)到了1670萬人，創(chuàng)下歷史新高。其次，按揭利率雖然多次上調(diào)，但仍處于歷史低位。再次，和美國其他發(fā)達(dá)地區(qū)一樣，新房和可售二手房的短缺造成了嚴(yán)重的賣方市場(chǎng)。在硅谷所在的圣何塞，一套二手房掛牌后平均23天內(nèi)便可出手，這創(chuàng)下了2011年來的最低記錄。最后，對(duì)于薩克拉門托這樣的三線城市來說，相對(duì)較低的總價(jià)吸引了不少無法負(fù)擔(dān)硅谷的職場(chǎng)人士來此置業(yè)。薩克拉門托住宅的中位數(shù)價(jià)格為每平方英尺228美元，這比一個(gè)半小時(shí)車程外的舊金山的531美元低出一大截。

事實(shí)上，如果換一個(gè)角度看，當(dāng)前的地產(chǎn)熱和金融危機(jī)前的高點(diǎn)相比仍有距離。金融咨詢公司Corelogic的數(shù)據(jù)顯示：經(jīng)通脹調(diào)整后的洛杉磯中位數(shù)房價(jià)較2007年低12.4%。地產(chǎn)網(wǎng)站Trulia根據(jù)面積和市價(jià)等指標(biāo)進(jìn)行的分析表明，通脹調(diào)整后，僅有37.4%的洛杉磯住宅和金融危機(jī)前相比實(shí)現(xiàn)了增值。

這種差距意味著未來房價(jià)仍有上升的空間。地產(chǎn)網(wǎng)站Realtor.com預(yù)計(jì)今年洛杉磯的中位數(shù)房價(jià)上漲8.4%，薩克拉門托上漲7.2%。

普通購房者多半不會(huì)理會(huì)這些數(shù)據(jù)，對(duì)他們來說，不斷攀升的房價(jià)傳遞出一個(gè)明確的信號(hào)——晚買不如早買。就像在中國一些城市發(fā)生的恐慌性購房，美國的工薪階層也開始不惜代價(jià)搭上買房這班車。

“大家都知道現(xiàn)在的房價(jià)偏高，” 洛杉磯地產(chǎn)中介Henry Vega說，“但人們心里有一種緊迫感。那就是如果現(xiàn)在不買，未來三到五年都會(huì)買不起。”

這種說法的前提是未來幾年內(nèi)地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)下滑。雖然投資者和業(yè)內(nèi)人士都自信滿滿，但逐步放緩的地產(chǎn)交易正在敲響警鐘。Corelogic數(shù)據(jù)顯示：南加州4月份地產(chǎn)成交同比下降4.8%。

與此同時(shí)，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)國際（Fitch Ratings）的研究顯示洛杉磯房價(jià)和正常水平相比的高估程度為5.2%。在金融危機(jī)前的市場(chǎng)頂峰，這個(gè)比例是35.7%。這樣看來，火熱的加州房價(jià)可以再飛一會(huì)兒。