美國投資移民：納稅機制"1031延稅法" 合理避增值稅

2017-05-23

美國投資移民必讀！美國稅法規(guī)定，當(dāng)納稅人出售"主要住宅房屋"時，如果房主在5年之內(nèi)，自住超過2年，賣房后，房產(chǎn)升值部分(CapitalGain)可享受稅收減免（夫妻二人可免50萬美金，個人可免25萬美金）。作為投資用房，聯(lián)邦稅務(wù)法案IRC為投資房產(chǎn)所有者提供了另一種納稅機制---1031延稅法。

1031法成立的兩個時間節(jié)點

要想運用1031延稅法案，有兩個時間必須滿足。

45天，投資人必須在房產(chǎn)賣掉的45天內(nèi)，確定替代的房產(chǎn)，也就是找到想買的房，進行書面確認(rèn)，必須要有買賣雙方的簽名；

180天，必須在180天內(nèi)完成房產(chǎn)的過戶手續(xù)，不能延期。

首先要研究或咨詢稅務(wù)師關(guān)于1031延稅法的相關(guān)細(xì)則，看看自己的情況是否符合1031法的標(biāo)準(zhǔn)，其次是將房地產(chǎn)出售時要讓購買者知道你的1031交換意圖，并同意配合你，資金各方面能及時到位。

然后找到一家合格的第三方托管機構(gòu)，簽訂合同，設(shè)立托管賬戶，由這家托管結(jié)構(gòu)收取你出售上個房產(chǎn)的資金，在45天之內(nèi)找到替代的房產(chǎn)，并在180天內(nèi)完成交割，由托管機構(gòu)支付購房款和收取相應(yīng)的服務(wù)費用。

1031法適用的投資類型

這點很重要，不是所有投資都適用1031延稅法。

該法案僅適用于在美國境內(nèi)的投資和商業(yè)用途的房地產(chǎn)或不動產(chǎn)（Real Property）和動產(chǎn)（Personal Property）。

商業(yè)用途指持有房地產(chǎn)用于交易、生意或投資，包括出租住宅、辦公大樓、農(nóng)田和商業(yè)房地產(chǎn)等。

財產(chǎn)交換必須是同樣性質(zhì)，但可以質(zhì)量高低或級別不同。如公寓大樓可以與辦公大樓交換，出租房可以與土地，土地可以與辦公大樓等等。

不能用于自住房屋的買賣，也不能用于股票、債卷等財產(chǎn)的交換。

只能在美國境內(nèi)的房地產(chǎn)買賣交換才可以用1031法，如賣掉中國的房地產(chǎn)，買美國的房地產(chǎn)，不能免繳資本利得稅。

從上面可以看出，要想順利的運用1031延稅法，必須要同時滿足不少要求。

首先需要都是美國境內(nèi)的房產(chǎn)，在賣房45天內(nèi)要找出想買的房，180天內(nèi)要過戶，錢要交給“合格中介”保管，納稅人和買賣中介不能碰錢，也不能利用增加貸款來套現(xiàn)。

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