投資美國房產(chǎn)的黃金準(zhǔn)則

近年來隨著美國移民的熱度不斷升溫越來越多的中國人也開始選擇購買美國的房產(chǎn)作為投資，在美國房地產(chǎn)市場漸趨平穩(wěn)之時(shí)，需要火眼金睛才能做到讓投資萬無一失。

1、 美國房市上房源充足，且完全透明

對于海外買主來說，沒有房源不足問題，只有是否可以找到熟知當(dāng)?shù)厍闆r經(jīng)紀(jì)人的問題。

2、 看上美國房產(chǎn)后，該怎么出價(jià)

美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀(jì)人大多都會幫助客人做房屋的價(jià)格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現(xiàn)在價(jià)值。

如果賣主的要價(jià)高了，經(jīng)紀(jì)人就要幫助買家殺價(jià)。如果要價(jià)低于市價(jià)，經(jīng)紀(jì)人就要幫買主趕快搶下。有的時(shí)候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價(jià)高幾倍的價(jià)格才能行。

因此，并不是每一個房屋都要?dú)r(jià),而是要看要價(jià)的高低。重點(diǎn)是，買家要能正確評估房屋的價(jià)值，當(dāng)然這需要一位好的經(jīng)紀(jì)人協(xié)助。

      3、永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子

眾所周知，美國產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有“在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳”的觀念。其實(shí)這與美國的實(shí)際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計(jì),美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點(diǎn)改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休后把成熟城區(qū)換到偏遠(yuǎn)安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因?yàn)闆]有戶口的限制,同時(shí)城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實(shí)際上，住了幾年之后也都膩了。

      4、美國房產(chǎn)能不能租出去？

很多買家擔(dān)心房屋無法出租的問題。其實(shí)是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實(shí)上，房子能否出租取決于業(yè)主的租金是否符合租賃市場的價(jià)格。關(guān)鍵在于賣價(jià)是否符合市場。

美國房地產(chǎn)市場是很公開透明的,所以買家要買房的時(shí)候,在要求經(jīng)紀(jì)人做房屋估價(jià)外，不妨也要求做一個租價(jià)評估；這對于美國富升地產(chǎn)的專業(yè)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說沒有問題。

      5、在美國買房，不要為了砍價(jià)而挑毛病

許多買家為了砍價(jià)而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習(xí)慣中,因?yàn)橄矚g這個房屋而出價(jià)。會選擇出價(jià)的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價(jià)比最高的。當(dāng)然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感,適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價(jià)而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子,賣家在賣出的時(shí)候就像嫁女兒一樣,希望能賣給一個真心喜愛它的人。

      6、不要要求賣家送你家具

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時(shí)候，房價(jià)包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。

而可以移動的配件都是屬于個人的物品,比如沙發(fā),桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價(jià)內(nèi)。另外，盆栽可以移動，便不含在房價(jià)內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價(jià)內(nèi)。

賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。情況就再商量。

      7、投資美國房產(chǎn)只看租金回報(bào)率嗎?

投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮：一個是租金回報(bào)率；一個是升值的潛力空間。后者比租金回報(bào)率更重要。

通常，房屋越貴的地方其租金回報(bào)率是比較低的。比如東?兩岸的紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價(jià)比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價(jià)常常攀升，而對應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價(jià)上漲的幅度，因而其租金回報(bào)率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報(bào)率高的地方要大,因?yàn)橄胍徺I此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價(jià)就越高，這就是供需平衡。所以在投資時(shí)，并不是購買低價(jià)格高回報(bào)的房屋就是最好，而是要從兩方面同時(shí)考慮。

      8、不是每個外國人都能辦理房貸

海外買家可以在美國貸款購房,并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：

美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；

外國人貸款條件：需有較多自備款，通常要求40%-50%左右。一般大約能貸到5-6成。

由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。

      9、外國人在美國買房稅費(fèi)有何不同?

在美國，無論你是美國人還是外國人，購房時(shí)所要繳納的稅費(fèi)都是相同的。只有在賣房的時(shí)候稍有不同。當(dāng)?shù)鼐用裨谫u房時(shí)，在一定限額內(nèi)是免增值稅的。這個對當(dāng)?shù)厝俗宰∥莸膬?yōu)惠是單身有25萬免稅。夫婦共同擁有則有50萬的免稅。

舉例說，如果是夫妻兩人用五十萬買進(jìn)房屋，再用一百萬賣出房子，他們就符合不用對五十萬的增值部分繳稅。那對于海外投資者，需要繳納一個資本利得稅也就是增值稅。

      10、外國人賣房時(shí)被預(yù)扣增值稅是最不公平的地方

外國人賣屋時(shí)的“房產(chǎn)資本利得稅預(yù)扣”是一個對外國人最不公平的法令。

根據(jù)1980年外籍人士房地產(chǎn)投資法案規(guī)定：當(dāng)非居民外籍人士出售美國房產(chǎn)時(shí)，需要先被預(yù)扣稅，其目的是防外國人買賣后離境無法追索增值稅。問題是預(yù)扣稅是以售價(jià)的基礎(chǔ)來預(yù)扣，這個數(shù)字相當(dāng)驚人。加上每個州也按州的法律來預(yù)扣比例，各州政府預(yù)扣的比例不同，加州對資本利得要求預(yù)扣為3.33%，所以在加州外籍人士賣房總共被預(yù)扣賣價(jià)的13.33%。

所以對于外國人而言，扣除了一些修繕等支出最終并沒有賺錢，應(yīng)該不用繳稅。但是，在賣屋時(shí)仍要讓過戶公司先扣下業(yè)主百分之十幾的預(yù)留稅,只能等到下季報(bào)稅的時(shí)候再申報(bào)退回。

      11、華人在美國買房最普遍的價(jià)格：60-100萬美元

美國有50個州，地大物博，城市眾多。正確的選擇方式是：

從大到小開始考慮

大方向：東海岸或西海岸

小方向：州

城市：每個州有幾百個城市

從生活環(huán)境考慮

天氣、環(huán)境、天災(zāi)、人文、生活習(xí)慣等條件是否符合自己

當(dāng)?shù)厝A人比例,密度高低,是否會讓生活更便利

考慮預(yù)算

預(yù)算通常會影響買屋地點(diǎn)的方向

例如，東岸或者西岸都是比較貴的，通常在這些地方?jīng)]有五六十萬美元以上是很難買到適合自己居住的房屋。當(dāng)然，如果選擇買一套聯(lián)排屋的話，還是可以買到便宜的住宅。

華人最普遍的購屋價(jià)格范圍在七十萬至2百萬美元。

      12、在美國購房對赴美簽證或者申請美國移民沒有幫助

這是一個很常見的問題，但買房與移民或簽證之間是沒有任何關(guān)系。在美國買房、移民或美國簽證都是由不同的部門及人員來處理。移民局管不著申請人在美國有沒有房產(chǎn)，當(dāng)然，更不會因?yàn)橛袥]有房產(chǎn)而區(qū)別對待。所以，千萬別把移民或簽證與買房混為一談。

      13、中國人都喜歡新房但在美國難以實(shí)現(xiàn)

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數(shù)位于偏遠(yuǎn)的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人，從開始開發(fā)到商業(yè)活動，配套設(shè)施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發(fā)。

美國除了幾個大城市比較像國內(nèi)繁華都市外，其他大多數(shù)的地方都是以郊區(qū)獨(dú)立屋形式來建設(shè)。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發(fā)。成熟的城市經(jīng)過35年后，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬于例外，由于幾乎整座城市的土地都屬于一家私人公司，房屋開發(fā)速度完全取決于該公司的規(guī)劃。所以，不要有錯誤的認(rèn)為每個地方都能買到新屋。