美聯(lián)儲(chǔ)VS國(guó)會(huì)，我們來(lái)扒一扒EB-5

美國(guó)投資移民EB-5變法的事，是大半年來(lái)EB-5行業(yè)的最大焦點(diǎn)，在新大限12.11馬上到來(lái)之際，我們來(lái)看一看業(yè)內(nèi)金融專家Jay Riskind的另一種觀點(diǎn)：法案國(guó)會(huì)都是浮云，美聯(lián)儲(chǔ)才真正決定著EB-5的未來(lái)。

“移民政策的變化不是EB-5在12月要面臨的最大的話題，取而代之是美聯(lián)儲(chǔ)利息的上升”

當(dāng)移民行業(yè)在密切關(guān)注12月11日前EB-5政策改變的同時(shí)，美國(guó)地產(chǎn)行業(yè)卻在密切關(guān)注12月16日的美聯(lián)儲(chǔ)會(huì)議，此次會(huì)議將涉及到自2006年起，預(yù)計(jì)10年來(lái)的第一次漲息。華盛頓內(nèi)部人士相信，12月11日之前，政策制定者沒(méi)有時(shí)間就EB-5政策作出大的改變而是有可能將其延期至少一年。

EB-5觀眾是時(shí)候?qū)㈩l道從《紙牌屋》調(diào)至《華爾街》了。

紐約時(shí)代報(bào)紙上周報(bào)道，預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在12月份漲息，這將造成EB-5還款在未來(lái)5-10年會(huì)更加困難。

自2008年12月16日起，美聯(lián)儲(chǔ)的利率一直保持在0-0.25%。美國(guó)聯(lián)邦基金利率為全球金融市場(chǎng)尤其是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)設(shè)置了貸款的利率。

由于利率上漲，財(cái)務(wù)成本隨之上漲，然而房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值將會(huì)下跌。除非市場(chǎng)狀況非常有利或項(xiàng)目超出預(yù)期利潤(rùn)目標(biāo)，否則EB-5項(xiàng)目將會(huì)在按時(shí)償還EB-5貸款方面面臨更多的壓力。EB-5貸款結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)對(duì)開發(fā)商按時(shí)償還EB-5資金的影響將進(jìn)一步加深

在一個(gè)原本就已經(jīng)很便宜的市場(chǎng)，EB-5項(xiàng)目一直都在使用便宜的EB-5資金。通過(guò)此舉，開發(fā)商從當(dāng)下市場(chǎng)利率為夾層貸款節(jié)省了近25%-50%的資金。

根據(jù)利率上漲，有如下三點(diǎn)關(guān)于EB-5的考慮：

I.開發(fā)商償還EB-5投資款的成本將上升。

許多分析預(yù)估年利率在未來(lái)5年將上漲3%-6%。大部分EB-5貸款作為第二位的5年貸款只收取不到10%的利息。隨著利率的上漲，在5年后尋找到更加便宜的資金將變得更加困難。

II.項(xiàng)目?jī)r(jià)值將會(huì)縮水。

I項(xiàng)目?jī)r(jià)值一直以來(lái)都由市場(chǎng)狀況，利潤(rùn)以及資本化比率驅(qū)動(dòng)。通常情況下，利潤(rùn)通過(guò)與資本化比率相除得到項(xiàng)目?jī)r(jià)值。當(dāng)利率上漲，資本化比率也會(huì)隨之上漲，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將降低。一直以來(lái)項(xiàng)目?jī)r(jià)值增長(zhǎng)是因?yàn)椋?）過(guò)去10年接近0的聯(lián)邦基金利率（2）市場(chǎng)環(huán)境改善。一旦利率上升，項(xiàng)目?jī)r(jià)值將會(huì)受到影響而回歸正常水平。

美聯(lián)儲(chǔ)提高利率是因?yàn)樗麄兿嘈琶绹?guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁的市場(chǎng)條件將超過(guò)提高利率帶來(lái)的影響。他們不會(huì)永遠(yuǎn)將利率保持在0！

III.第二位貸款面臨更多壓力。

擁有銀行貸款的美國(guó)投資移民EB-5項(xiàng)目具備很多重要的好處：包括專業(yè)的盡職調(diào)查，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，第三方項(xiàng)目監(jiān)管以及其他能夠?yàn)镋B-5投資人提高項(xiàng)目安全和質(zhì)量的條件。然而擁有3-5年銀行建筑貸款的EB-5項(xiàng)目將因?yàn)槔噬蠞q而在償還銀行貸款和EB-5貸款方面面臨更多壓力。尤其在5年內(nèi)再融資EB-5貸款方面的壓力尤為突出。隨著再融資成本的上升以及項(xiàng)目成本的降低，延遲還款的風(fēng)險(xiǎn)將明顯增加。