移民葡萄牙，到底買房還是選基金？

葡萄牙黃金簽證項(xiàng)目，是歐洲最受歡迎的項(xiàng)目之一。尤其是它優(yōu)秀的入籍政策以及出生公民政策，再加上明年全線漲價(jià)+地域限制，也讓今年的葡萄牙移民的咨詢量激增。

如果已經(jīng)決定移民葡萄牙，接下來要糾結(jié)的問題就是：

到底買房還是投基金？

今天就來幫大伙好好分析下。

如果是打算拿到身份就到葡萄牙長(zhǎng)住，那自住房是剛需，一定是選擇買房。但這也有兩個(gè)前提：

一是對(duì)葡萄牙有一定的了解，知道自己想要長(zhǎng)住的區(qū)域。如果搬過去之后發(fā)現(xiàn)買錯(cuò)了區(qū)域，還要再換房，一買一賣所要經(jīng)歷的手續(xù)之繁多以及成本之高，都是非常不劃算的。

二是可以到當(dāng)?shù)乜疾臁Ｎ視?huì)和每個(gè)客戶講買房一定要去考察，更不用說是自住房。大家對(duì)海外國家大多比較陌生，只知道房子在哪個(gè)城市哪個(gè)區(qū)域是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，周邊的街道環(huán)境怎么樣，周圍住的人群又如何，國外很多國家隔條街就可能有大不同，不去考察經(jīng)常導(dǎo)致作出后悔的選擇。

但目前葡萄牙還沒有對(duì)中國開放旅游簽，想去考察基本是不可能的，所以要趕在今年買自住房的不太建議（除非當(dāng)?shù)赜屑胰伺笥褞兔Γ?/span>

那有些人會(huì)問，我要買投資房總可以了吧？反正出租也不是我來管，市場(chǎng)上大部分房產(chǎn)項(xiàng)目都是包租的，我等著收租就可以了啊。

首先講下包租房，大部分包租項(xiàng)目的租金其實(shí)都是包含在房?jī)r(jià)里的，羊毛出在羊身上，你以為的保障和安心都是自己掏腰包換來的，而如果遇到極端情況，即便是包租，開發(fā)商也有理由不付租金，看看希臘的房產(chǎn)市場(chǎng)就知道了... 所以想買包租房的，只能說要格外小心，不買最佳。

另外這次疫情對(duì)葡萄牙的旅游業(yè)是重創(chuàng)，目前預(yù)估要到2023年旅行才能恢復(fù)到正常狀態(tài)。如果再購買以短租為主的民宿房，恐怕短期內(nèi)是拿不回預(yù)期收益的。

長(zhǎng)租房則要選好位置，不是原來一直說的選擇里斯本的黃金地段就可以。葡萄牙明年的移民新政將取消投資人購買里斯本房產(chǎn)的資格，而里斯本的一些翻新房項(xiàng)目就是針對(duì)黃金簽證的投資人來設(shè)計(jì)的，單價(jià)偏高。

如果明年開始移民申請(qǐng)人無法再購買，將會(huì)導(dǎo)致這類房產(chǎn)的需求下降，從而房?jī)r(jià)下降，就會(huì)進(jìn)一步導(dǎo)致租金收益下降，而五年后想要賣掉房產(chǎn)時(shí)，房?jī)r(jià)走勢(shì)和是否容易出手都不確定。

即使是投資房，不能考察還是不理想，因?yàn)榇蟾怕蔬@房子以后是要賣掉或者置換的，能清楚地知道房產(chǎn)區(qū)域當(dāng)然更好。

不過如果一定要通過遠(yuǎn)程考察購房，一定要避開那些一看就是專門給移民申請(qǐng)人設(shè)計(jì)的房產(chǎn)，買在真正本地人和外國投資人（不是為了移民的）有高需求的地段，買在合理的價(jià)位，前期要做足功課，切忌看個(gè)房產(chǎn)介紹就拍板決定了。

對(duì)于不能去考察，又以投資為主的人，我更推薦基金的選項(xiàng)。

這是大多數(shù)人無法接受的選項(xiàng)，認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)太高，無法保障本金安全。首先我想說這種擔(dān)憂是正常的，基金的確是風(fēng)險(xiǎn)投資，不能有任何擔(dān)保，挑選一支好基金是重要的功課，對(duì)于如何挑選基金，我近期會(huì)詳細(xì)講。

今天我只講下為什么我更推薦基金投資。

下面是投資基金和購房的成本對(duì)比，可以看到，購房有一系列的稅費(fèi)，公證費(fèi)等。

而基金只有比較少的認(rèn)購費(fèi)（有些基金連認(rèn)購費(fèi)都沒有）以及銀行收取的一小筆文件費(fèi)。

在移民申請(qǐng)前，購房需要先完成過戶，雖然整個(gè)過程都由律師代理完成，但購房流程的步驟多，需要房東和各個(gè)政府部門的配合，無疑都增加了操作的時(shí)間。

而基金只需簽署認(rèn)購文件，流程相比更簡(jiǎn)單快速。

房產(chǎn)選項(xiàng)除了在購房時(shí)的一系列稅費(fèi)，每年還要涉及到房產(chǎn)稅、市政保護(hù)稅，如果房屋出租，還有個(gè)人所得稅，房屋將來出售時(shí)如果增值了還有增值稅。

而基金針對(duì)非稅務(wù)居民（也就是在葡萄牙一年沒有住滿183天），每年的年收益免個(gè)人所得稅，退出時(shí)的收益免增值稅，這點(diǎn)優(yōu)勢(shì)非常明顯了。

目前葡萄牙的短租收益都很不好，因?yàn)闆]什么游客。而長(zhǎng)期收益好的地方能達(dá)到5%左右，一般的可能在4%左右，甚至3%。葡萄牙近幾年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度很快，里斯本這幾年已經(jīng)漲了60%，未來會(huì)不會(huì)持續(xù)以這么快的速度增長(zhǎng)還是未知數(shù)，也取決于地理位置。而不管收益多少，到手都要付28%的稅。

基金的收益要根據(jù)投資策略來看，有些基金保守預(yù)計(jì)的年收益有3%，已經(jīng)在運(yùn)營的基金年收益能達(dá)到5-6%，而退出時(shí)的增值收益來自于基金投資項(xiàng)目的出售，一般預(yù)計(jì)在50%或更高（至少6年投資期），所有收益均免稅。

雖然理解大多數(shù)人認(rèn)為持有房產(chǎn)是安全的，因?yàn)橹辽儆袑?shí)有資產(chǎn)在手上，但其實(shí)從投資的角度來看，你是把一筆錢全部壓在了一個(gè)資產(chǎn)上，如果未來想出售時(shí)房?jī)r(jià)下跌或一時(shí)出售不出去，同樣是資金的損失，因?yàn)槊磕瓿钟蟹慨a(chǎn)的成本也要考慮進(jìn)去。

而一支好的基金會(huì)通過投資不同領(lǐng)域，不同區(qū)域的項(xiàng)目來分散風(fēng)險(xiǎn)，只要基金經(jīng)理的經(jīng)驗(yàn)足夠，投資基金的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是降低的。

大多數(shù)人并不了解葡萄牙的房產(chǎn)市場(chǎng)，更多是聽國內(nèi)銷售告知的一些賣點(diǎn)，無法保證所購買的房產(chǎn)到底能不能達(dá)到預(yù)期。

而基金是由專業(yè)的本土基金經(jīng)理來管理的，很多都是30+年的投資經(jīng)驗(yàn)，他們對(duì)市場(chǎng)和風(fēng)險(xiǎn)的判斷一定好于投資人和房產(chǎn)銷售，如果和基金經(jīng)理聊一下葡萄牙的房產(chǎn)市場(chǎng)，也會(huì)對(duì)你投資房產(chǎn)有很大的幫助。

基金經(jīng)理除了賺取每年1-2%的管理費(fèi)之外，大部分還要靠最終的基金超額收益，也就是說如果基金退出時(shí)不賺錢，那基金經(jīng)理也不賺錢，對(duì)他們來說就是幾年下來白忙活，所以基金經(jīng)理在選擇投資標(biāo)的上不僅要考慮本金安全，更要確保是有的賺的。

看到這可能你也覺得基金的優(yōu)勢(shì)很明顯，但關(guān)鍵的，還是選對(duì)基金。

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