購買海外房產(chǎn)時(shí)，主要關(guān)注這些方面就夠了！

投資者在購買海外房產(chǎn)時(shí)，一定要明確買房需求，做好規(guī)劃，理性購房。那么具體需要從哪些方面來考量呢？

1.人口變化

人口變化包括自然人口增長、新移民增長和往城市遷移人口增長三部分。其中新移民已經(jīng)成為人口增長的重要來源，自然人口增長則是一個(gè)非常慢的指標(biāo)，數(shù)值通常是最近的一次人口普查結(jié)果，是從當(dāng)?shù)厥姓d獲得的數(shù)據(jù)。在人口快速增長期，將會(huì)帶動(dòng)當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)需求的增加，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)總體也處于較快增長期。

2.就業(yè)率

就業(yè)率是指某一時(shí)點(diǎn)內(nèi)就業(yè)人口數(shù)占經(jīng)濟(jì)活動(dòng)人口數(shù)(就業(yè)人口數(shù)+失業(yè)人口數(shù))的比例。一個(gè)國家的就業(yè)狀況與其經(jīng)濟(jì)增長、通貨膨脹、社會(huì)發(fā)展等問題是交互并行的，就業(yè)率的高低甚至直接威脅到社會(huì)的穩(wěn)定和國家政權(quán)的鞏固。全球每一個(gè)國家都把全民就業(yè)放到了政府工作的重要位置。

3.房?jī)r(jià)中位數(shù)

房?jī)r(jià)中位數(shù)的變化對(duì)于房屋市場(chǎng)變化有指示作用。經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專家經(jīng)常用中位價(jià)來判斷價(jià)值的改變。一般區(qū)域價(jià)格的上升可能是預(yù)示著該區(qū)建設(shè)了更多的高價(jià)住宅，或者是該區(qū)比較昂貴的物業(yè)很搶手。中位價(jià)下跌可能是因?yàn)橛斜容^廉價(jià)的物業(yè)建設(shè)或出售，或者是有首次購房者進(jìn)入該區(qū)域。通常情況下，中位價(jià)格都是按月的，如果想了解長期走勢(shì)，可以查看12個(gè)月、3年、5年和10年的數(shù)值，這更能說明問題。短期的中位價(jià)數(shù)據(jù)可能會(huì)令人關(guān)注，但是通常會(huì)起混淆甚至是誤導(dǎo)作用。

4.租金回報(bào)走勢(shì)

租金回報(bào)走勢(shì)是令人關(guān)注的數(shù)字。如果租金回報(bào)開始下跌，尤其是中位價(jià)還保持不變的時(shí)候，那么你就需要考慮租戶是否會(huì)不會(huì)再花那么多錢租房。如果租金回報(bào)上漲，那么可能該區(qū)域房源開始減少，可能是因?yàn)楦嗟臉I(yè)主自主者購入住宅，并且或者租戶競(jìng)爭(zhēng)上升，需要為租房支付更多的錢。查看中位租金圖表并搜尋列出的項(xiàng)目，找出為什么數(shù)字改變了。

5.外匯匯率

海外買房，房?jī)r(jià)高低固然是首要因素，但兩國之間的外匯匯率也是相當(dāng)重要的一環(huán)。選擇在正確的時(shí)機(jī)進(jìn)行投資，可以降低買房成本，相當(dāng)于房?jī)r(jià)直接打折。雖然一個(gè)國家匯率貶值會(huì)導(dǎo)致當(dāng)?shù)匾幌盗械耐ㄘ浥蛎?，房?jī)r(jià)也會(huì)隨之攀升，但在正常匯率浮動(dòng)水平下，這種調(diào)整一般是緩慢且平穩(wěn)的。

6.犯罪率

查看一下你所選擇社區(qū)的近期犯罪率，大部分國家的安全性都不錯(cuò)，但是房產(chǎn)所在地的犯罪率仍是你在當(dāng)?shù)刭I房關(guān)注的重中之重。你可以知道近一段時(shí)間這里的犯罪情況，如有多少案件，案件嚴(yán)重與否。大多數(shù)的市政府都會(huì)將警廳記錄或者犯罪率公布到網(wǎng)上。

7.房屋空置率

住房空置率，是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。與租金回報(bào)一樣，空置率也是需要關(guān)注的?？罩寐实淖邉?shì)對(duì)于理解出租需求和新開發(fā)項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)影響有很重要的作用。按照國際通行慣例，商品房空置率在5%---10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%---20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。美國住房空置率長期保持在較低水平。歐洲國家的住房空置率也很低，荷蘭、瑞典一般住房空置率只有2%，法國為6%左右，德國約為8%。

8.市場(chǎng)房源量

市場(chǎng)房源量不論是否最近有變動(dòng)，都可以給置業(yè)者及時(shí)警告，無論是賣方市場(chǎng)還是買方市場(chǎng)。當(dāng)房源比較少的時(shí)候，尤其是以前的房源都已經(jīng)售出的時(shí)候，這就是市場(chǎng)火爆的信號(hào)。相反，如果有更多房源上市，那么就是買家有更多的選擇信號(hào)，業(yè)主可能將他們的資產(chǎn)套現(xiàn)。市場(chǎng)房源過高，尤其是當(dāng)他們變動(dòng)很大的時(shí)候，雖然意味有交易，但是那也是預(yù)警。

9.房屋待售時(shí)間

房產(chǎn)在市場(chǎng)上等待出售的時(shí)間長度也很重要。這對(duì)于那些想要買房的潛在買家來說是比較有用的快速晴雨表，但是也可以讓你明白以后你把它賣出所需要的時(shí)間。在熱門市場(chǎng)，這個(gè)數(shù)值可能會(huì)降低，當(dāng)寬敞的新小區(qū)進(jìn)入緊俏市場(chǎng)急售的時(shí)候也會(huì)降低。與此相反，在疲軟的、變動(dòng)比較小的市場(chǎng)，待售時(shí)間可能會(huì)比較長。

10.賣方折扣

賣方折扣是指賣方將他們待售物業(yè)價(jià)格降低的數(shù)值，通常有百分?jǐn)?shù)表示。賣方折扣很大表明市場(chǎng)比較冷淡，是業(yè)主退出市場(chǎng)的信號(hào)。它也表明房?jī)r(jià)會(huì)下跌，同理，如果某區(qū)域賣方折扣很小，或者說銷售價(jià)格超出了標(biāo)價(jià)，說明競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)火爆，需求強(qiáng)勁。海外購房，比如葡萄牙、西班牙、希臘等國，房地產(chǎn)較高峰值雖然下跌不少，但整體價(jià)格都是公開透明，如果單獨(dú)一套房源，業(yè)主或中介私下與您承諾超低折扣要格外小心。