華人定居日本，租房好還是買房好？

下面，我分別按照租房的好處和問題，買房的好處和問題，四個方面來給不清楚這一塊的新移民們簡單說一下我自己的想法和親身經(jīng)歷，最后給出我自己的建議。

1 租房的好處

日本是個租房大國，從房產(chǎn)的高投資回報(bào)率來看也能看出一些端倪。不論房價漲跌，租金的金額相對很穩(wěn)定。剛來日本的時候，我自己也是選擇的租房?；叵肫甬?dāng)年的想法，其實(shí)沒有什么選擇余地，因?yàn)榫C合考慮下來，剛來時肯定租。

在人生地不熟，簽證不穩(wěn)定，未來一片未知的情況下，租房比買房對自己資金要求也低，因?yàn)閯倎砣毡净旧喜豢赡苣玫劫J款資格，這意味著如果想剛來就買，只能全款買。這里基本上不太會發(fā)生房產(chǎn)價格一年一個價導(dǎo)致買房上不了車的情況，匯率波動反而比房價波動更大點(diǎn)。

第二點(diǎn)原因，租房有很強(qiáng)的靈活性。日本本地很多日本人選擇租房的最主要原因，是因?yàn)楣ぷ骺赡軙儎?。相信各位也看過《半澤直樹》這種反應(yīng)日本職場的經(jīng)典日劇，應(yīng)該能了解企業(yè)職員工作變動的頻繁性，換公司，或者公司內(nèi)部調(diào)動，就要換個地點(diǎn)居住。

我女兒的學(xué)校經(jīng)常會有插班生來，也會有同學(xué)轉(zhuǎn)走，其實(shí)這背后就代表著他們?nèi)野峒沂莻€常態(tài)。日本房子一買一賣手續(xù)費(fèi)就要花掉房價的10%以上，注定了買了就不會輕易賣。

對于中國人來日本的新移民來說，你最初所選擇的城市，并不一定是你最后落腳的城市。以我們經(jīng)營管理簽為例，有不少人會在幾個城市之間來回搬。如果你還沒確定自己是否一定會住在你剛登陸的這個城市，那租房對你來說是最好的選擇。
因?yàn)榇藭r如果你已經(jīng)買了自住房，就很尷尬了，有種股票被套牢的感覺?？赡苣銜f大不了我出租掉，然后自己再去租。
 

首先，房子不是你想租就租的出去的，幾個月空白期也是常有的事；第二，租出去的價格萬一你不滿意，租還是不租？第三，要把自住房出租掉，你的自住房優(yōu)惠利率的貸款可能就沒了；第四，不是你想把房子收回來就能收回來的，租房相關(guān)法律還是優(yōu)先保護(hù)租客利益的，以后萬一還要住回來會比較麻煩。第五，很多人還是不舍得把自住房租給別人“糟蹋”的。
 

簡單概括下，租房的最大好處就是“相對省錢”和靈活，一是可以體驗(yàn)不同房型，不同房屋結(jié)構(gòu)的居住體驗(yàn)；二是一旦換城市或者換地區(qū)，都可以比較沒有負(fù)擔(dān)的換地方繼續(xù)住。

2 租房的問題

看到這里你是不是覺得，筆者你后面也別寫了，我租房就是了。先等等，如果問題這么簡單，就不至于成為在日華人的糾結(jié)之一了。
 

租房最大問題，尤其對剛來日本的同胞來說，是難租。剛來的新移民簽證都普遍很短，在日本的信用度也為0，這方面不一定算是偏見，因?yàn)槿绻沂欠繓|，一邊可以租給一個長期生活工作穩(wěn)定的日本人，另一邊租給一個剛來日本沒有信用也無法溝通的外國人，我肯定優(yōu)先租給日本人。
 

所以，有不少人，自己還是租客的時候抱怨日本房東歧視外國人，自己買了房子也照樣租給日本人，看看就好。
 

何謂難租，日本對外公開的各大房產(chǎn)網(wǎng)站平臺上的房源，基本上都不寫房東愿不愿意租給外國人，但其實(shí)這一條信息在他們中介的內(nèi)網(wǎng)上是有明確寫著的，選項(xiàng)名字叫“外國人可”，意思是愿意租給外國人。而現(xiàn)實(shí)情況是，大部分的日本房東都是“外國人不可”的。
 

所以在之前看到那對中美情侶kat and sid在日本租房的視頻，看中的房子不租給他們，把兩年租約期的全部房租直接付掉對方日本人房東都不愿意租，租了好幾個禮拜才最后租到相對滿意的房子，就是吃了這個虧。我不認(rèn)識他們，這里貼一下他們的視頻截圖，有興趣的可以去看看有多痛苦。

那外國人就真的租不到房子了么？當(dāng)然不是，如果你愿意等，愿意花時間軟磨硬泡，愿意大量看房源，最終一定能租到。
 

當(dāng)然這里也有竅門，直接找在日本的中國房產(chǎn)中介，讓他們給你他們合作的管理公司的房源，保證是愿意租給外國人的那種就行了。但是這樣的房源并不會太多，也就是說不是你想住哪里就能住哪里的，你看中一個很好的車站地段，沒有房源就是沒有房源，選擇性比較少。我當(dāng)年在剛來日本的時候也有朋友告訴我，suumo上那種租房信息根本不用看，因?yàn)榇蟛糠侄甲獠涣?，這事你還真的只能靠同胞。
 

租房另一大問題，就是費(fèi)用了。相比買房之后的維持成本來說，租房的價格的確是很貴。貴到什么程度呢？一般來說租房的首付是一個月房租的4.5倍到5倍左右（沒錯，租房也要首付），也就是說你一開始要交5個月房租，才能住進(jìn)去一個月，真的有點(diǎn)肉疼。我當(dāng)年那個42平的小房子，房租每個月137000日元，首付我記得是交了70萬日元整才租到的。
 

租房首付包括了：一個月份的房租，一個月份的中介費(fèi)，一個月份的房東禮金，一個月份的押金，半個月份的保證會社費(fèi)用，還有一些雜費(fèi)，比如換鑰匙費(fèi)和火災(zāi)保險費(fèi)。這里加一起就超過4.5個月的房租了，然后就是每個月按時交房租。
 

日本有著很奇葩的禮金制度，一般租了房要白送給房東一個月禮金，滿2年租約后還要再送一次才能續(xù)租2年。你如果特別舍不得，可以找0禮0押的房源，不過也是很難找了，一般0禮0押的房子不多，而且一般也不太愿意租給外國人。
 

費(fèi)用高還體現(xiàn)在租金本身的高昂上，當(dāng)你看到日本房產(chǎn)賣的很便宜，但是回報(bào)率很高的時候就知道了，房東的高回報(bào)率，其實(shí)就是租客的高租金。一個小的可憐的房子，每個月的房租就要五千到一萬人民幣，新來的新移民很多用的都是自己的人民幣存款，匯率算一下真的夠肉疼的。
 

所以有些人覺得，既然每月租房的房租金額，和買房后每月的貸款還款額差不多，與其給房東賺錢，不如給自己還貸款。所以也就有了下面所要說的買房派了。
 

3 買房的好處

中國人普遍對買房有著深深的執(zhí)念，成功人生的標(biāo)配怎么可以沒有一套以上自己的房子？尤其是國內(nèi)有著極為強(qiáng)大的“丈母娘市場”和“學(xué)區(qū)房市場”，買房，買好房，就成為了剛需。

因此很多人都把這一套觀念帶到了日本來，一看到日本房價這么實(shí)惠，又是永久產(chǎn)權(quán)，貸款利率又低，一下子就腦子發(fā)熱要買房了，甚至在還沒買的時候已經(jīng)在幻想自己在日本的包租公包租婆生活了。

說實(shí)話，在一些真的非常好的地段，能買到一套屬于自己的永久產(chǎn)權(quán)房子，真的是一件值得慶祝的好事。因?yàn)橥恋赜谰卯a(chǎn)權(quán)的關(guān)系，真正好地段的房子房源很稀缺（前提是你知道什么叫做真正好的地段，比如一些很受日本當(dāng)?shù)厝俗放醯暮密囌?，徒步幾分鐘的房子等等），別說趁疫情抄底了，賣的人都沒有，我如果買到，我也不舍得賣的。也許只有再來一次30年前的泡沫大破裂才能抄到底了。
 

來日本久了之后，一般是納稅三年后，或者拿到三年五年簽證后（每家銀行條件可能會有所不同），有自住房購房優(yōu)惠，僅限自住房。
 

首付比率根據(jù)你年收來算，一般可能可以貸到年收入的10倍以內(nèi)額度。比如你一年收入500萬日元，那你買套4000多萬日元的房子很有可能能做到差不多零首付。而利率的話，以flat35為例，根據(jù)利率是否變動來看，利率大概在年化1%上下，這個利率已經(jīng)是足以流口水的價格了，如果真能拿到這么優(yōu)惠的利率，有條件的情況下肯定上啊。
 

不過，我們這里不聊投資房，只聊自住房。在日本有句流傳已久的話：自住房不投資，投資房不自住。因?yàn)槿毡就顿Y房大多都是小的可憐的單人間，租給那些學(xué)生啊，社畜啊，單身人士啊等等，這種回報(bào)率相對高，風(fēng)險也更分散，往往自己帶個一家三口完全沒有辦法住。
 

而中國人在日本選擇的自住房，往往都在日本算大房子，大房子就注定了沒有那么的好租出去，空置率，斷租率，續(xù)租率都會受到一定影響。不過這些都是相對而言的，沒那么絕對。
 

買房后的持有費(fèi)用的確比租房低，或者加上貸款差不多。比如你租個房，一個月10萬日元租金，或者你買個差不多的房子，首付不用付太多，每個月交的利息也是10萬日元，那說實(shí)話，如果是我我應(yīng)該還是會選自己買下來。畢竟當(dāng)你一切都穩(wěn)定下來，工作地點(diǎn)不會輕易變動，孩子上學(xué)也不會輕易變動的時候，買房自然成了最優(yōu)解。誰也不想住著別人的房子，什么都要小心翼翼，擔(dān)心墻壁被你孩子刮了，地板被你不小心敲壞了什么的，有了自住房，終于可以往墻上隨便打洞裝掛鉤了。

4 買房的問題

說了很多好處，那沒有問題嗎？絕對沒那么簡單，如果問題不多，那也不會這么多人租房了，我簡單總結(jié)了我自己認(rèn)為的三個問題。
 

第一點(diǎn)，買日本房子，買入和賣出的手續(xù)費(fèi)是很高的。你要支出的總成本，買賣都有可能在5到7%上下，一買一賣兩個動作加一起，極有可能總開支就達(dá)到了房價的10%到15%，這還沒有算這之間的持有費(fèi)用，和萬一賣不出去空關(guān)時的成本等等。
 

也就是說，你買了一個房子，如果這房子漲了10%，或者你靠租金賺了10%之后再賣，才剛剛勉強(qiáng)不虧。所以我一直說，日本房子不是中國房子，不要用中國房子的思路對待日本房子，要把日本房子看成是一個長期鎖倉的理財(cái)產(chǎn)品看待，買了就不要輕易賣了，不差錢的土豪可以隨意。
 

第二點(diǎn)，正因?yàn)橘I入賣出的巨大代價，也就對你選房的要求很高。當(dāng)你在不熟悉地段，不熟悉行業(yè)內(nèi)幕，不熟悉這個水到底有多深的情況下，光憑幾張廣告圖就腦子一熱直接買了后，長遠(yuǎn)來看很有可能帶來的不是喜悅，而是煩惱。
 

我認(rèn)識不少這樣的朋友了，買完才知道完蛋了，這房子周邊根本沒什么人，離地鐵站又很遠(yuǎn)，一方面自己高位接了盤虧了，另一方面明顯賣也賣不掉了，連自己住都滿臉嫌棄，這其實(shí)是自己對自己資金不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)，當(dāng)你把錢付掉的那一刻，主動權(quán)就沒有了。
 

第三點(diǎn)，是關(guān)于財(cái)產(chǎn)的傳承方面。我有很多朋友，剛買了房子就已經(jīng)在考慮怎么用最小代價傳給自己的子孫后代了。因?yàn)樗麄兊拇_年紀(jì)比我大，我也不能保證自己未來不考慮這個。
 

日本的遺產(chǎn)稅是很高的，生前贈與的稅也很高，高到什么程度？足夠保證你后代不努力的話，三代之后變窮人。如果你在日本有大量房子，未來傳宗接代的時候的確會被稅金折磨。真正有錢的人會用家族信托來避稅，但大部分人都是中產(chǎn)，中產(chǎn)在任何一個國家都是貢獻(xiàn)稅收的主力軍。

你可能會想，大不了我孩子在繼承的時候先把房子賣了付遺產(chǎn)稅唄？很遺憾，日本的遺產(chǎn)稅需要你先交稅，再繼承，想繼承巨額遺產(chǎn)，先拿一半出來，當(dāng)然這里舉例也夸張了，繼承也是有免稅額度的，但是非常復(fù)雜我說不清楚，一般家庭如果資產(chǎn)沒有超過1億日元不用太擔(dān)心，稅率沒有很高，有錢人的話都會聘請專業(yè)律師想方設(shè)法合法避稅，當(dāng)然也要做好避不掉多少錢的準(zhǔn)備。
 

日本有著超級完善的稅法，正因?yàn)橐磺心阆氲玫降谋芏惙椒ǘ加星叭俗鲞^了，才會有如今如此完善的法律，保證你很難不被“割韭菜”。
 

5 總結(jié)

看到這里，你是不是覺得，在買房和租房問題上的確是很讓人糾結(jié)和頭疼。其實(shí)這個問題很簡單，我總結(jié)下來，對于自住房來說就是四個字：先租再買。在一切都不穩(wěn)定的情況下先租著，租著雖然費(fèi)用不低，但是在不穩(wěn)定時最重要的不是代價，而是靈活性。當(dāng)你真的覺得一切都穩(wěn)定了，你再買，畢竟買房的穩(wěn)定性是遠(yuǎn)超租房的。

個人認(rèn)為，只有在“先租再買”的情況下，才能完整的既享受到租房的好處，也享受到買房的好處。我不明白為什么有些人這么急，人都沒來就想買，如果真的口袋里錢特別多那你隨意，但如果口袋里沒這么寬裕，簽證，生活都沒穩(wěn)定，這么著急買到底是為了啥？不是買了房才變穩(wěn)定，而是穩(wěn)定后再考慮買房。祝各位都能找到心儀的房子，住到心儀的地段。

文章來自網(wǎng)絡(luò)

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