如何判斷美EB-5借貸項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)？

目前美國(guó)移民EB-5項(xiàng)目在接受投資的時(shí)候采用借貸模式，把投資人的錢通過(guò)正式貸款手續(xù)借到項(xiàng)目上使用，通常五年時(shí)間完成還貸。在這種借貸模式中，EB-5的資金風(fēng)險(xiǎn)可以非常簡(jiǎn)單地通過(guò)以下三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行判斷：

1.EB-5資金占項(xiàng)目總預(yù)算的比例 --- 比例越低越好但最好不要低于15%。

EB-5 資金占項(xiàng)目總預(yù)算比例越低當(dāng)然風(fēng)險(xiǎn)越小，這無(wú)須解釋。然而，這個(gè)比例卻并不是無(wú)限制越低越好。盡管美國(guó)移民局目前沒(méi)有明確對(duì)EB-5資金的比例提出嚴(yán)格的下限，業(yè)內(nèi)普遍的擔(dān)心是，當(dāng)這個(gè)比例小于15%的時(shí)候，如果項(xiàng)目沒(méi)有預(yù)批準(zhǔn)，美國(guó)移民局可能不認(rèn)可項(xiàng)目產(chǎn)生的所有就業(yè)都是EB-5資金創(chuàng)造出來(lái)的。

2.用于抵押的固定資產(chǎn)價(jià)值 --- 價(jià)值相比EB-5投資額越高越好。

沒(méi)有固定資產(chǎn)作為抵押的借貸對(duì)放貸方的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，建議根本不要考慮。有些項(xiàng)目提出借貸有第三方擔(dān)保，但不管擔(dān)保方的實(shí)力如何，由于在賠償程序的可執(zhí)行性上擔(dān)保遠(yuǎn)不如固定資產(chǎn)抵押更受美國(guó)法律保護(hù)，所謂的第三方擔(dān)保對(duì)降低資金風(fēng)險(xiǎn)意義并不大。

抵押用的固定資產(chǎn)一般有土地，房產(chǎn)和設(shè)備三種。這其中，房產(chǎn)和快速發(fā)展地區(qū)的土地價(jià)值的維持性更好一些，以現(xiàn)在美國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)說(shuō)，今后幾年內(nèi)房產(chǎn)和土地的價(jià)值不僅不會(huì)下降，還可能不斷攀升，從而創(chuàng)造更多的賠償價(jià)值空間。

3.還款順位

很多投資人不了解的是，同一固定資產(chǎn)可以成為項(xiàng)目上多個(gè)債權(quán)人（放貸方）的共同抵押品。在這種情況下，清償順位就顯得格外重要。但很多代理和投資者都認(rèn)為在項(xiàng)目中最安全的是，獲得第一抵押順位。然而，除非在有限的情況下，第一順位其實(shí)反而會(huì)加大獲得永久綠卡的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@會(huì)加大EB-5資金占比。EB-5資金占比加大，會(huì)需要?jiǎng)?chuàng)造更多的就業(yè)，以滿足EB-5就業(yè)要求。在大多數(shù)情況下，第二順位實(shí)際上就移民目的來(lái)講更加安全。原因在于這些代理和投資人都不經(jīng)意地將商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)和綠卡風(fēng)險(xiǎn)混為一談，而不是單獨(dú)分析他們。當(dāng)一個(gè)人單單分析第一順位和第二順位的移民風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，這就變得比較清楚，通常來(lái)講，第二順位才應(yīng)該是投資者的第一選擇，而非放棄商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，只考慮綠卡風(fēng)險(xiǎn)地選擇第一順位。

在EB-5項(xiàng)目上需要考慮的風(fēng)險(xiǎn)因素還有很多，比如項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)?shù)睾捅拘袠I(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，政府政策的支持度等等。但是對(duì)于沒(méi)有風(fēng)控經(jīng)驗(yàn)的投資人來(lái)說(shuō)，因?yàn)橹R(shí)和信息都有限，這些因素分析起來(lái)都非常困難。相比之下, 以上討論的EB-5資金結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)是相對(duì)比較容易做判斷的項(xiàng)目篩選標(biāo)準(zhǔn)。

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