華人海外買房忙：澳樓市觸底 兩年來(lái)首現(xiàn)反彈

根據(jù)中國(guó)買家對(duì)澳大利亞房產(chǎn)的咨詢，今年第一季度，中國(guó)買家的需求同比增長(zhǎng)了40%。第二季度比去年同期增長(zhǎng)了60.7%。去年第四季度，中國(guó)買家的需求增長(zhǎng)了54%，這一增長(zhǎng)趨勢(shì)一直延續(xù)至今。

持續(xù)疲弱的澳大利亞樓市近來(lái)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。澳大利亞當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)數(shù)據(jù)分析公司CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，澳大利亞悉尼、墨爾本的房?jī)r(jià)指數(shù)今年6月分別環(huán)比上漲了0.1%、0.2%，這是自2017年7月以來(lái)樓價(jià)創(chuàng)歷史新高以來(lái)首次出現(xiàn)反彈。

最近幾個(gè)季度的緩慢復(fù)蘇可能預(yù)示著中國(guó)買家在澳住宅投資即將迎來(lái)曙光，“過(guò)去15個(gè)月的變化趨勢(shì)表明，中國(guó)買家的購(gòu)房量即將回到較高的水平。當(dāng)過(guò)剩的庫(kù)存被吸收完畢，買家也受低價(jià)吸引而重返市場(chǎng)時(shí)，我們預(yù)計(jì)中國(guó)購(gòu)房者的看法也會(huì)轉(zhuǎn)向樂(lè)觀。中國(guó)買家會(huì)傾向于買漲不買跌。”

“如果是考慮自住或者出租的話，現(xiàn)在可以開(kāi)始認(rèn)真考慮并且去看房子了。但是如果打算短期炒賣的，現(xiàn)在的漲幅肯定是虧錢的，而且房?jī)r(jià)可能短期不會(huì)再出現(xiàn)前幾年瘋漲的情況。”一位移民定居澳大利亞從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的人士坦言。

曾經(jīng)落入低谷

此前，在澳大利亞審慎監(jiān)理署（APRA）于 2014年收緊銀行貸款標(biāo)準(zhǔn)之后，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始持續(xù)降溫。澳大利亞房?jī)r(jià)自2017年年中開(kāi)始下跌，迄今的跌幅創(chuàng)下2008年全球金融危機(jī)以來(lái)之最。CoreLogic的數(shù)據(jù)顯示，整個(gè)澳大利亞的房?jī)r(jià)在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)下降了6.9%，其中悉尼和墨爾本過(guò)去一年分別下降了9.9%和9.2%。

一直以來(lái)，海外買家尤其是中國(guó)買家對(duì)于悉尼樓市的興衰十分重要。根據(jù)外國(guó)投資審查委員會(huì)（FIRB）的最新報(bào)告，悉尼所在的南威爾士州在2018年財(cái)年向海外投資者批出的住宅許可數(shù)量，相比2016財(cái)年高峰時(shí)期銳減了80%。據(jù)悉，所有海外買家在澳大利亞買房必須獲得FIRB的批準(zhǔn)。

不過(guò)，今年5月18日，澳大利亞大選出現(xiàn)驚天逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)任總理莫里森爆冷連任。莫里森在競(jìng)選中承諾多項(xiàng)措施來(lái)刺激樓市。自由黨連任后將首次置業(yè)者的首付比例由20%銳減至5%，而且購(gòu)房者將不必向貸款人支付抵押貸款保險(xiǎn)，新計(jì)劃產(chǎn)生的差額部分以及保險(xiǎn)費(fèi)用都將由政府的國(guó)家住房金融投資公司提供。新措施將于明年1月1日起開(kāi)始實(shí)施，首次置業(yè)貸款首付計(jì)劃將主要針對(duì)年收入不超過(guò)12.5萬(wàn)澳元的首次置業(yè)者或者家庭總收入不超過(guò)20萬(wàn)澳元的首次置業(yè)夫婦。

與此同時(shí)，中國(guó)買家的需求仍在。作為澳大利亞本土主打高級(jí)住宅產(chǎn)品的地產(chǎn)商，每年Edwards都會(huì)去中國(guó)的北京、上海與潛在的客戶見(jiàn)面，了解他們對(duì)于購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)的最新需求。然而，這次在中國(guó)合作伙伴的極力推薦下，她還去了數(shù)個(gè)二三線城市，包括青島、重慶、廈門。

“這次讓我十分驚訝的是，這些二三線城市的中國(guó)投資者，對(duì)于澳大利亞的了解遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出我的想象。他們很多人在澳大利亞購(gòu)房都是為了子女的教育，或者將來(lái)退休養(yǎng)老做準(zhǔn)備，澳大利亞的氣候宜人，而且距離中國(guó)很近，與中國(guó)僅有3個(gè)小時(shí)的時(shí)差。”

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2019年最受中國(guó)購(gòu)房者青睞的澳大利亞城市為墨爾本、悉尼、布里斯班、阿德萊德和珀斯。 中國(guó)買家購(gòu)房意向增長(zhǎng)最快的城市是霍巴特、布里斯班和堪培拉。

“目前中國(guó)買家在澳大利亞投資買房的價(jià)位大部分在400萬(wàn)-600萬(wàn)元人民幣，以低密度高品質(zhì)的公寓和聯(lián)排別墅為主。目前整個(gè)澳大利亞房子的空置率都在下降，比如墨爾本的空置率保持在1.8%，出租投資的話，通常四周左右就可以找到租客。”

不過(guò)，根據(jù)報(bào)告顯示，大悉尼地區(qū)的住宅空置率達(dá)到3.2%，仍然超過(guò)均衡市場(chǎng)3%的水平，這對(duì)未來(lái)租金可能會(huì)造成一定的下行壓力。目前，該地區(qū)公寓、獨(dú)立屋的租金回報(bào)率分別為3.7%、3%。

“2008年到2012年左右，大部分來(lái)澳大利亞買房的中國(guó)人主要是一些富豪，他們買房的主要目的就是為了移民。而在2012年到2017年上半年，則主要是中國(guó)投資者開(kāi)始全球資產(chǎn)配置。第三階段則是2017年以后至今，主要是一些高凈值客戶，他們青睞一些政治經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、制度透明的國(guó)家作為投資目的地。”

最近各項(xiàng)利好因素疊加

“我認(rèn)為澳大利亞的樓市已經(jīng)度過(guò)了最艱難的時(shí)刻。以悉尼為例，自3月以來(lái)，尤其是大選以后，我們的客戶咨詢量急劇增加了三倍。3月至今，我們共有25宗FIRB銷售，累計(jì)成交金額超過(guò)3200萬(wàn)澳元。政府放寬房貸政策，央行連續(xù)降息、供應(yīng)短缺，這些利好因素疊加在一起。”Edwards表示。

從供應(yīng)來(lái)看，Edwards表示，在悉尼政府審批開(kāi)發(fā)申請(qǐng)（Development Application）通常需要耗時(shí)18至24個(gè)月， 截至今年3月的12個(gè)月內(nèi)，墨爾本和悉尼審核通過(guò)的公寓項(xiàng)目分別減少了79%和29.2%。

此外，澳元匯率不斷下挫也是吸引中國(guó)買家入市的一大因素。近年來(lái)，澳大利亞幾個(gè)州已開(kāi)始向外國(guó)買家征收額外的印花稅。新南威爾士州的額外印花稅率為8%。維多利亞州、西澳大利亞州、南澳大利亞州和昆士蘭州的額外印花稅率為7%。從印花稅對(duì)外國(guó)買家的影響來(lái)看，在過(guò)去12個(gè)月內(nèi)，澳元兌人民幣的匯率下跌基本抵消了這些額外稅收。自去年7月以來(lái)，澳元兌人民幣的匯率下跌了11.1%。

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