西班牙房?jī)r(jià)又雙叒漲了，連漲19個(gè)月，現(xiàn)在投資還來(lái)得及嗎？

根據(jù)知名跨國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估咨詢公司Tinsa的數(shù)據(jù)顯示，西班牙第一季度成品房（新房與二手房）房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率5.4%，從交易數(shù)量來(lái)看大多數(shù)都是二手房，目前西班牙全國(guó)二手房房?jī)r(jià)已達(dá)到1765歐元/平方米。且在2018年后，西班牙全國(guó)房?jī)r(jià)將持續(xù)增長(zhǎng)。

房?jī)r(jià)連續(xù)上漲19個(gè)月  仍低于峰值價(jià)格近四成

Tinsa的數(shù)據(jù)顯示，自2007年至今，2018年第一季度是房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最快的一個(gè)季度，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)增長(zhǎng)19個(gè)月。

西班牙經(jīng)濟(jì)不斷復(fù)蘇帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，結(jié)合就業(yè)市場(chǎng)的改善，人們更愿意在目前低息貸款的情況下買一套房，而這樣的趨勢(shì)首先體現(xiàn)在西班牙的大城市上。

不過(guò)由歷史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下西班牙房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)依舊立足在“恢復(fù)性”增長(zhǎng)這個(gè)基礎(chǔ)上。相比2007年西班牙房?jī)r(jià)的最高峰值，2018年4月底的數(shù)據(jù)依舊低于那時(shí)的36.7%，但比2015年西班牙房?jī)r(jià)觸底時(shí)的價(jià)格高出10個(gè)百分點(diǎn)。

以馬德里和巴塞羅那為首的部分大城市，房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)兩位數(shù)，年增長(zhǎng)率為10%；緊隨其后的是巴利阿里與加納利，年增長(zhǎng)率也超過(guò)了10%；而地中海沿岸城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率僅為0.3%，其他城市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)維持在1%左右。

人們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心不斷增強(qiáng)，又逢銀行業(yè)推出各種低息抵押貸款，在兩個(gè)因素的作用下，市場(chǎng)再度擴(kuò)張。

一位房產(chǎn)中介人士表示，請(qǐng)相信現(xiàn)在是買房的好時(shí)機(jī)，相比2007年4月西班牙房?jī)r(jià)均價(jià)的2952歐元/平方米而言，現(xiàn)在的1765歐元/平方米相當(dāng)廉價(jià)了。

房?jī)r(jià)居高不下 華人群體卻異?；钴S

據(jù)西班牙《首都電臺(tái)》（《Capital Radio》）的報(bào)道，西班牙房地產(chǎn)注冊(cè)研究院對(duì)2017年的年度購(gòu)房情況分析，西班牙7%的房屋抵押貸款由外國(guó)人簽訂，數(shù)量超過(guò)2.1萬(wàn)個(gè)。

其中，羅馬尼亞人是簽訂抵押貸款比例最高的群體，占比20.2%，其次是英國(guó)人，占比9.3%，華人群體第三位，占比8.4%，隨后是意大利人（5.8%）、法國(guó)人（4.6%）、摩洛哥人（4.2%）和德國(guó)人（4%）。據(jù)分析，這種增長(zhǎng)將在2018年繼續(xù)下去，而華人群體則會(huì)繼續(xù)表現(xiàn)活躍。

該報(bào)道分析，外國(guó)人在西班牙購(gòu)買房地產(chǎn)的數(shù)量與各個(gè)自治區(qū)的旅游發(fā)展情況高度匹配，比如在加那利群島購(gòu)房的外國(guó)人比例占31.4%，其次是巴利阿里群島（31.3%）、巴倫西亞社區(qū)（26%）、穆?tīng)栁鱽啠?8.8%）、安達(dá)盧西亞（13.8%）和加泰羅尼亞（12.9%）。

同時(shí)，外國(guó)人在購(gòu)房時(shí)簽署抵押貸款最多的自治區(qū)是加泰羅尼亞（占20.2%），其次是巴倫西亞自治區(qū)（19.2%）、安達(dá)盧西亞自治區(qū)（17.4%）和馬德里大區(qū)（14.4%）。

地籍價(jià)值上漲 將導(dǎo)致房?jī)r(jià)永久性增高

2017年年底，還是人民黨政府時(shí)期，最后的一次大臣理事會(huì)（Consejo de Ministros）一致通過(guò)了一項(xiàng)土地政策評(píng)估：2018年西班牙全國(guó)范圍內(nèi)1830座城市的地籍價(jià)值（Valor catastral）將提高。

這將影響所有類型房屋的地皮稅、城市土地增值稅、土地財(cái)產(chǎn)稅、房地產(chǎn)交易稅以和房地產(chǎn)有關(guān)的繼承與捐贈(zèng)稅。換句話說(shuō)，政府拍板主導(dǎo)的這項(xiàng)土地政策將永久性提高房屋的基礎(chǔ)價(jià)格，而這部分成本將在房產(chǎn)交易、還貸以及每年必要的課稅中得到體現(xiàn)。

在西班牙，地籍（或稱土地冊(cè)籍）為了登記土地及房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以供征稅參考，并納入公共行政部門(mén)進(jìn)行有效的查詢，旨在獲取土地及房產(chǎn)所有權(quán)的變更信息，地籍必須包含所有國(guó)家土地的財(cái)產(chǎn)詳細(xì)信息以及產(chǎn)權(quán)歸屬，地籍的注冊(cè)是強(qiáng)制性的，但不收取任何注冊(cè)費(fèi)。

地籍價(jià)值的改變是根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)變化來(lái)確定的。根據(jù)西班牙現(xiàn)行法律，如果一座城市（或鎮(zhèn)、村）在1984年至2003年沒(méi)有更新過(guò)地籍價(jià)值，那么2018年開(kāi)始后，這些地方的地籍價(jià)值將可以申請(qǐng)?zhí)岣?。結(jié)合西班牙1990年前后一系列土地法案的重大修改，全國(guó)1830多座城市的地籍價(jià)值將增加8%左右。對(duì)一般購(gòu)房者將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

地皮稅：Impuesto sobre Bienes Inmuebles，簡(jiǎn)寫(xiě)：IBI

地籍價(jià)值增長(zhǎng)后，直接影響房產(chǎn)每年須繳納的地皮稅，地皮稅的起征額度和計(jì)算方式其基礎(chǔ)數(shù)值直接來(lái)自地籍價(jià)值。如果一名已經(jīng)購(gòu)房的人所在城市地籍價(jià)值已經(jīng)提高，那么2018年所繳納的地皮稅較之2017年將有高度漲幅。

城市土地增值稅：Impuesto Municipal sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana

這是城市土地資本的持續(xù)擴(kuò)大性收益，2018年地籍價(jià)值增長(zhǎng)將導(dǎo)致一系列房產(chǎn)交易上所支付的稅收增長(zhǎng)。換言之，買房子得多交稅了。

繼承與捐贈(zèng)稅：Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones，簡(jiǎn)寫(xiě)：ISD

這項(xiàng)稅收涉及房地產(chǎn)的繼承與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，以市場(chǎng)價(jià)格為參考。西班牙左翼人士多年來(lái)對(duì)該稅的存在表示了“普遍不滿”，認(rèn)為對(duì)富人的繼承和捐贈(zèng)應(yīng)“課以重稅”，是一種公平的來(lái)“分配社會(huì)財(cái)富”的辦法。

不過(guò)，當(dāng)下的繼承與捐贈(zèng)稅的起征額度早已被下放到各大自治區(qū)，已經(jīng)沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)了。

政府主導(dǎo)的地籍價(jià)值的增長(zhǎng)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)部分交易中每年納稅的永久性漲價(jià)，再加上房地產(chǎn)火爆的交易市場(chǎng)以需求帶動(dòng)了價(jià)格的提升。

總之，2018年西班牙的房?jī)r(jià)有漲無(wú)跌似乎已是必然，但交易過(guò)程及貸款的審核與發(fā)放也逐步規(guī)范化。從今年開(kāi)始，西班牙房地產(chǎn)逐漸進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定期，讓所有有意向購(gòu)房的人都有章可循，也能在千變?nèi)f化的市場(chǎng)中，把握住經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)代的房市脈搏。

西班牙房?jī)r(jià)雖然仍在“恢復(fù)期”，但目前來(lái)看房?jī)r(jià)不斷上漲，有望恢復(fù)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)之前的水平。所以，目前正是投資的較好時(shí)期。如果你有意向投資西班牙，不妨可以考慮西班牙的買房移民項(xiàng)目，投資移民一舉兩得。

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