美國(guó)賣房：如何把房子賣出更高價(jià)格？

【美國(guó)投資移民】澳星從兩方面談，如何把你在美國(guó)的房產(chǎn)，賣出更高的價(jià)格：

1出售房產(chǎn)階段

賣房成交后你又會(huì)收到一張又臭又長(zhǎng)的“房地產(chǎn)交易完成單”（Closing / Settlement Statement / HD-1），想必你已經(jīng)對(duì)它不陌生了。這次你需要關(guān)注的是賣方（Seller）明細(xì)，上面幾乎所有賣房相關(guān)費(fèi)用都有機(jī)會(huì)用來(lái)抵稅。例如產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)（Title Insurance）、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人傭金、刊登賣房廣告等。

屋主在賣房前90天內(nèi)支付的房屋維修費(fèi)用，只要能證明是為了推銷房屋，都可以作為賣房費(fèi)用（Selling Expense）用于抵消你賣房的增值額哦！還記得我們?cè)诘谝患刑岬降模I房費(fèi)用可以增加成本（Basis）嗎？是時(shí)候?qū)嵺`起來(lái)啦！

我們來(lái)綜合買賣時(shí)的費(fèi)用舉個(gè)例子：

2011年買房?jī)r(jià)值50萬(wàn)，HD-1 上各種買房費(fèi)用2萬(wàn)，2016年打算賣掉，為了提升房子價(jià)值，翻新花了10萬(wàn)。賣房時(shí)賣價(jià)80萬(wàn)，賣房 HD-1 上費(fèi)用花了6萬(wàn)，你以為簡(jiǎn)單算算增值了30萬(wàn)么？NO，你最終賣房的增值是：80-6-50-2-10 = 12萬(wàn)。若恰好你還滿足前面提到的主要住宅減免條件的話，恭喜你，不用交增值稅了。

如果以投資眼光購(gòu)房者，可以利用更高級(jí)、更有主動(dòng)權(quán)的1031同類交換策略（1031 Like-Kind Exchange）。 也就是說(shuō)在你的房產(chǎn)（不包括自住房地）增值后賣出，接著馬上買回價(jià)值不低于原房產(chǎn)的同類型的房產(chǎn)，這樣資金又回流至房地產(chǎn)市場(chǎng)。

這可不就是美國(guó)政府最想看到的嗎？資本一直在市場(chǎng)流動(dòng)而不落入某一個(gè)投資人手中，于是他們就給予這種同類交換一個(gè)大大的優(yōu)惠政策 － 增值稅延遲。交換延稅的房地產(chǎn)可一換多，也可多換一，在最后賣出所有房地產(chǎn)，不再繼續(xù)同類交換投資時(shí)，一并繳交增值稅。

再來(lái)講講非美國(guó)稅務(wù)公民賣房的規(guī)則。若外國(guó)人出售房產(chǎn)，且持有期間未超過(guò)一年，其增值收益與其他普通收入一起，按個(gè)人所得稅累進(jìn)稅率來(lái)計(jì)算稅額。若持有期間超過(guò)一年，則會(huì)被視為長(zhǎng)期持有資產(chǎn)，允許使用不高于15%的資本利得稅稅率計(jì)算。

又回到我們之前提到的原理，在外國(guó)人出售房產(chǎn)時(shí)，IRS會(huì)先扣下售價(jià)的10%，待到出售次年納稅人提交1040 NR表時(shí)計(jì)算多退少補(bǔ)，因?yàn)?IRS 也怕你跑了追不到債嘛。

如果你的房子想處理掉，又擔(dān)心增值了可能要繳稅，你還可以用最土豪的做法將房子和將來(lái)潛在增值稅一并：送人！這種轉(zhuǎn)移房產(chǎn)的方式稱之為贈(zèng)與（gift），美國(guó)的贈(zèng)與和遺產(chǎn)稅務(wù)是同一個(gè)體系，根據(jù)最新數(shù)據(jù)，一個(gè)稅務(wù)公民終身有549萬(wàn)美元的免稅額，注意，贈(zèng)與稅是贈(zèng)與人可能需要交的稅，被贈(zèng)人永遠(yuǎn)不需要交贈(zèng)與稅。

如果G君在20年前10萬(wàn)購(gòu)入房產(chǎn)，在市值80萬(wàn)美元時(shí)贈(zèng)與給子女，被贈(zèng)子女所拿到房子的成本（Basis）與原房主的成本保持一致（Carryover）。2年后出售該房子售價(jià)100萬(wàn)美元，于是子女獲得90萬(wàn)美元收益，這90萬(wàn)全部交資本所得稅。正所謂“撿房容易養(yǎng)房難”，被土豪送房前先好好考慮咨詢下今后的繳稅問(wèn)題哦。

而對(duì)于非美國(guó)稅務(wù)公民在美國(guó)的資產(chǎn)，你能享受的終身贈(zèng)與/遺產(chǎn)免稅額遠(yuǎn)低于美國(guó)稅務(wù)公民。所以在美資產(chǎn)轉(zhuǎn)移特別需要策略規(guī)劃，運(yùn)用公司或是信托形式來(lái)合理避稅。對(duì)于來(lái)美定居或者投資卻擁有海外房產(chǎn)的朋友，要小心美國(guó)政府會(huì)將你全球收入納入美國(guó)繳稅范圍。

若你的海外房產(chǎn)升值不少，那么建議成為美國(guó)稅務(wù)公民前賣掉海外凈增值的房產(chǎn)，或者贈(zèng)與父母。父母賣了錢再贈(zèng)與回來(lái)。可避免房產(chǎn)增值部分的資本利得稅。

例如，投資人在20年前以成本10萬(wàn)美元購(gòu)入在中國(guó)購(gòu)買房屋，2015年房主搬到美國(guó)成為美國(guó)稅務(wù)公民，房子市值100萬(wàn)美元。那么，當(dāng)他賣掉房子時(shí)90萬(wàn)美元全部都要繳增值稅。但如果他在2014年贈(zèng)與父母，父母以市值賣掉，再將100萬(wàn)元現(xiàn)金贈(zèng)與投資人，那么一分錢稅也不用繳。

有客戶問(wèn)，我的房子想轉(zhuǎn)給我兒子，可是我和兒子都沒錢繳稅，怎么辦？CPA 笑笑說(shuō)，那你還可以去死?。∵@只是玩笑，可是話糙理不糙。繼續(xù)用這個(gè)例子：

在30年前10萬(wàn)購(gòu)入房屋，房主去世時(shí)房屋作為遺產(chǎn)繼承給子女，那么若房子在其去世的時(shí)候市價(jià)為 100萬(wàn)美元，該房屋的成本（Basis）則自動(dòng)匹配市值變?yōu)?00萬(wàn)美元（Step up）。子女住滿2年后出售，獲得120萬(wàn)美元，增值的20萬(wàn)美元才要交稅。

當(dāng)然IRS也見識(shí)過(guò)見縫穿針的例子：

父親重病眼看挨不過(guò)一年，兒子將10萬(wàn)美元成本市值100萬(wàn)美元的房產(chǎn)贈(zèng)與父親，半年后，父親去世，兒子繼承房產(chǎn)，成本自動(dòng)變?yōu)?00萬(wàn)美元，兒子立馬賣掉房子，一分錢稅也不繳。很聰明對(duì)嗎？IRS后來(lái)又補(bǔ)充了規(guī)定，短期內(nèi)贈(zèng)與贈(zèng)回，最終房產(chǎn)的稅務(wù)狀態(tài)沒有改變（兒子依舊是房主），這種情況繼承的優(yōu)惠政策不再適用。

2特殊情況

如果我不住在美國(guó)，也不是綠卡持有者，可是我有錢想在美國(guó)投資房產(chǎn)，稅務(wù)要怎么辦？這就回到一開始我們要解決的問(wèn)題，稅務(wù)身份跟報(bào)稅有什么關(guān)系？如果你不是美國(guó)稅務(wù)公民，IRS 對(duì)你的繳稅要求稍微嚴(yán)格。其實(shí)想想也是合情合理，你若逃稅，遠(yuǎn)在天邊他們也抓不到你，所以稅必須從源頭收起。

以個(gè)人身份持有的房產(chǎn)若有租金收入，需要根據(jù)你對(duì)于這個(gè)出租生意的“參與管理程度 (Material Participation)”來(lái)決定你的需繳稅房租最終如何計(jì)算：

對(duì)于消極參與房屋管理的外國(guó)持有者，通俗點(diǎn)說(shuō)就是你只管把房子租給租客，并不花時(shí)間精力去管理，維修與服務(wù)等。那么你必須使用總額法來(lái)計(jì)算，即租金收入總額的30%。

對(duì)于積極參與房屋管理的外國(guó)持有者，IRS 認(rèn)為你都那么積極參與了，應(yīng)該跑不了，所以恭喜你基本享有和美國(guó)稅務(wù)公民一樣的凈額法，即應(yīng)稅收入＝租金收入 - 費(fèi)用 （貸款利息，房產(chǎn)稅，維修費(fèi)用，折舊，等等）。凈額按一般所得稅的稅率來(lái)計(jì)算你所需繳納稅金。你會(huì)問(wèn)，我人不在美國(guó)怎么積極參與？小編偷偷告訴你，如果你雇傭美國(guó)的專業(yè)房產(chǎn)管理公司（Property Management Companies）幫你打理，記賬，你支出適當(dāng)服務(wù)費(fèi)，也有可能符合“積極參與”的要求。
 

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