是什么影響了美國房產(chǎn)市場？

【美國投資移民】過去幾年的美國房產(chǎn)市場復(fù)蘇帶來了很多區(qū)域大幅的房價上漲，那些被華人買家特別看好的地段更是漲的飛快，從長期投資的角度來看，目前是進入美國住宅市場的難得時機。今天就來聊聊關(guān)于在美國買房需要考慮哪些因素。

1、美國房市上房源充足，且完全透明

對于海外買主來說，沒有房源不足問題，只有是否可以找到熟知當?shù)厍闆r經(jīng)紀人的問題。美國有一個屬于經(jīng)紀人共享的房源系統(tǒng)，簡稱MLS，每一個經(jīng)紀人都把自己代理的房子都上傳到這個系統(tǒng)。 所有的上市屋都在這個系統(tǒng)中完全透明。一般，大的都會區(qū)會有一個的MLS網(wǎng)站，以大洛杉磯區(qū)為例，每天都有約8萬至10萬個房源在市,所以房源十分充足。

2、 看上美國房產(chǎn)後，該怎麼出價

美國是一個資訊很透明的地方，在看好一處房產(chǎn)后，經(jīng)紀人大多都會幫助客人做房屋的價格評估，估算這個房子在最近的市場交易中的現(xiàn)在價值。如果賣主的要價高了，經(jīng)紀人就要幫助買家殺價。如果要價低于市價，經(jīng)紀人就要幫買主趕快搶下。有的時候有多位買主都看上同一個住宅，為了得到住宅，可能要出比要價高幾倍的價格才能行。因此，并不是每一個房屋都要殺價, 而是要看要價的高低。重點是，買家要能正確評估房屋的價值，當然這需要一位好的經(jīng)紀人協(xié)助。

3、永久產(chǎn)權(quán)不表示要擁有一輩子

眾所周知，美國產(chǎn)權(quán)是永久性的，所以，許多剛來的中國買家都會有"在美國買房就要住一輩子，甚至要代代相傳"的觀念。其實這與美國的實際情況不太相符。

根據(jù)歷年平均統(tǒng)計, 美國人大約7年左右就會換一次房屋。換房的原因多樣，比如工作地點改變,子女外出讀書,家庭人口變化,或者退休後把成熟城區(qū)換到偏遠安靜的地方等。美國換房頻繁的原因主要是因為沒有戶口的限制, 同時城市鄉(xiāng)村差距小，住在哪里都很方便。實際上，住了幾年之後也都膩了。

4、美國房產(chǎn)出租不難

很多買家擔心房屋無法出租的問題。其實是過慮了，沒有房子是租不出去的。事實上，房子能否出租取決于業(yè)主的租金是否符合租賃市場的價格。關(guān)鍵在于賣價是否符合市場。

美國房地產(chǎn)市場是很公開透明的, 經(jīng)紀人可以從MLS得到準確的數(shù)據(jù)。所以買家要買房的時候,在要求經(jīng)紀人做房屋估價外，不妨也要求做一個租價評估。

5、在美國買房，不要為了砍價而挑毛病

許多買家為了砍價而故意雞蛋里挑骨頭。這個做法是有別于美國文化。在美國習(xí)慣中,因為喜歡這個房屋而出價。會選擇出價的原因，必定是已與其他房屋比較后，覺得它是其中最符合條件或者是性價比最高的。當然每個房屋都不是完美的。

挑毛病只會讓賣家反感, 適得其反。賣家有可能會直接不考慮買家的出價而選擇別人。在另一方面，通常稱贊賣家的房子是博得賣主青睞的方法。尤其越好的房子, 賣家在賣出的時候就像嫁女兒一樣, 希望能賣給一個真心喜愛它的人。

6、不要要求賣家送家具

在美國，房子買賣與家具買賣是分開的，這是當?shù)氐牧?xí)慣。通常買賣房屋的時候，房價包含了不可移動的裝飾。比如固定在房屋的吊燈，地角邊飾，嵌入式的柜子，嵌入式的電器等等不可移動的配件。而可以移動的配件都是屬于個人的物品, 比如沙發(fā)了，桌椅都是不附著在房子上面的，因而不包含在屋價內(nèi)。另外，盆栽可以移動，便不含在房價內(nèi)，院子里的樹是種在地上不可以移動的就包含在屋價內(nèi)。

賣家賣了房子，不一定愿意賣他的家具。如果說屋內(nèi)有自己喜歡的家具或裝飾，買家可以提出購買建議。

7、投資美國房產(chǎn)只看租金回報率嗎?

投資房產(chǎn)有兩個方面需要考慮：一個是租金回報率；一個是升值的潛力空間。后者比租金回報率更重要。通常，房屋越貴的地方其租金回報率是比較低的。比如紐約、舊金山、洛杉磯等都是房價比較高的區(qū)域，由于這些地區(qū)房價常常攀升，而對應(yīng)的租金上漲水平跟不上房價上漲的幅度，因而其租金回報率相對比較低。

但從長期來看,這些地方房屋升值的空間比其他租金回報率高的地方要大,因為想要購買此類房屋的人數(shù)較多，而買入的數(shù)量越多其房價就越高，這就是供需平衡。所以在投資時，并不是購買低價格高回報的房屋就是最好，而是要從兩方面同時考慮。

8、不是每個外國人都能辦理房貸

海外買家可以在美國貸款購房,并且很尋常也很容易。但是，不是每一家銀行可貸款給海外買家。

外國人貸款與美國人貸款之間是存有差異的：

美國人貸款條件：信用、收入、工作是否穩(wěn)定；

外國人貸款條件：需有較多自備款，根據(jù)各個銀行要求不同，通常要求40%-50%左右，如果可以的話，大約能貸到5 -6成。

由于每一個銀行的貸款利率不同，對申請人的條件要求也不同。比如，一些銀行只貸給外國人3~7年，但也有銀行能夠貸到30年。而有的銀行利率較高，但手續(xù)簡單要求低；有的銀行利率低，但是要求條件多，并不是每個人都能符合。

9、中國人都喜歡新房但在美國難以實現(xiàn)

中國人都喜歡新房。而美國新屋的比例占整個房屋銷售市場不到20%，更讓華人失望的是，這些新屋多數(shù)位于偏遠的地方。美國城市人口通常在3萬~10萬人，從開始開發(fā)到商業(yè)活動，配套設(shè)施齊全大約在10~25年之間，但不再有土地可供住宅開發(fā)。

美國除了幾個大城市比較像國內(nèi)繁華都市外，其他大多數(shù)的地方都是以郊區(qū)獨立屋形式來建設(shè)。所以，一個城市是需要有足夠的空間去開發(fā)。成熟的城市經(jīng)過35年後，就很少有城市能夠有新房，只有爾灣市屬于例外，由于幾乎整座城市的土地都屬于一家私人公司，房屋開發(fā)速度完全取決于該公司的規(guī)劃。所以，不要有錯誤的認為每個地方都能買到新屋。

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