在美國(guó)購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)如何避稅？

進(jìn)行美國(guó)房產(chǎn)投資的同時(shí)，需要交納房產(chǎn)稅，如何進(jìn)行合理合法避稅？下面，跟著澳星小編一起去學(xué)習(xí)一下吧！

首先，投資者對(duì)于持有美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的方式到底是個(gè)人持有，公司持有還是其他方式。

美國(guó)房地產(chǎn)以公司持有的方式：公司 (C-Corp) 是需要雙重征稅的，所以一般來(lái)說(shuō)，利用公司持有往往并不能達(dá)到最合理的稅務(wù)支出。故此，一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)都是用LLC 的方式持有。

LLC 本身不是一個(gè)單獨(dú)的商業(yè)體，它需要被指定作為一個(gè)公司運(yùn)作，還是被指定為是一個(gè)流經(jīng)實(shí)體，最后報(bào)稅的情況都以美國(guó)個(gè)人稅的方式在進(jìn)行。LLC 是是比較流行的美國(guó)地產(chǎn)持有方式，因?yàn)樗诿绹?guó)稅的申報(bào)、美國(guó)稅籌劃和美國(guó)稅的繳納方面都有一定的優(yōu)勢(shì)。

其次，在商業(yè)地產(chǎn)的持有過(guò)程中，投資者都非常關(guān)心如何能最大程度地降低美國(guó)稅稅負(fù)。

在商業(yè)地產(chǎn)持有階段，投資者一般來(lái)說(shuō)，都會(huì)從折舊項(xiàng)考慮，這樣盡可能減免美國(guó)稅的稅負(fù)。美國(guó)稅的實(shí)體資產(chǎn)折舊叫 MACRS。這個(gè)系統(tǒng)將實(shí)體的資產(chǎn)分成不同的項(xiàng)，每個(gè)項(xiàng)的折舊年限是不同的。例如商業(yè)地產(chǎn)是39年，住宅地產(chǎn)是27.5年。投資者持有的地產(chǎn)每年可以進(jìn)行折舊，來(lái)抵扣收入，從而降低凈收益，減低美國(guó)稅的稅負(fù)。

不過(guò)，為了更大程度地進(jìn)行折舊，投資者可以采取區(qū)分折舊方式，也就是一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不用按照整體折舊，而是將其的組成分開(kāi)。例如，商業(yè)地產(chǎn)不僅包括了房屋，還包括了周?chē)穆?、停?chē)位、籬笆等等，分開(kāi)折舊可以使這些部分的折舊費(fèi)用增高，降低美國(guó)稅征稅的收入額，從而達(dá)到降低美國(guó)稅稅款的目的。

商業(yè)地產(chǎn)如何避稅

A、初級(jí)避稅

我們購(gòu)買(mǎi)住宅、商業(yè)地產(chǎn)的初級(jí)形式，就是直接購(gòu)買(mǎi)，所以也叫做初級(jí)避稅。對(duì)于以個(gè)人名字買(mǎi)投資房產(chǎn)的，可以通過(guò)如下方法抵稅：

房子的地稅(房產(chǎn)稅)，保險(xiǎn)費(fèi)；

房子的折舊費(fèi)，裝修折舊費(fèi)，地板，門(mén)窗，廚房，屋頂?shù)确诸?lèi)折舊費(fèi)；

房子的維修費(fèi)；

房東到美國(guó)來(lái)往的機(jī)票，餐旅費(fèi)；

房地產(chǎn)公司的管理費(fèi)；

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的中介費(fèi)；

尋找租客的廣告費(fèi)。

B、中級(jí)避稅

對(duì)于用公司名義投資房地產(chǎn)的，在有所有初級(jí)避稅法則的同時(shí)，還有如下更優(yōu)惠法則：

您在美國(guó)可以租用門(mén)面開(kāi)公司，所有公司的租金，電話，日常維持，日常管理所需要的所有費(fèi)用；

美國(guó)公司可以請(qǐng)雇員，員工的所有工資，福利全部可以抵稅；

為美國(guó)員工發(fā)獎(jiǎng)金，禮品，也可以抵稅；

以公司名義去投資，只要是在年終結(jié)算之前為止的，所有投資費(fèi)用都可以抵稅；

招待客戶，請(qǐng)客吃飯，飛機(jī)費(fèi)用，汽油費(fèi)，旅館費(fèi)，甚至衣服的購(gòu)買(mǎi)費(fèi)用，只要是公司的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都可以抵稅；

用公司的名義購(gòu)買(mǎi)電腦，家具，電器等，辦公用品也可以抵稅；

用公司的名義購(gòu)買(mǎi)或是租賃豪車(chē)，這也是可以抵稅；

用公司的名義購(gòu)買(mǎi)豪宅，度假屋，這也可以抵稅。

C、高級(jí)避稅

這是玩轉(zhuǎn)美國(guó)稅法的高級(jí)法則，滾雪球式投資法典，這個(gè)是建立在您以公司購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的前提下，而且初級(jí)，中級(jí)避稅法則同時(shí)有效：就是先買(mǎi)第一套，在抵押貸款繼續(xù)買(mǎi)。

舉例：您今天用100萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)買(mǎi)一個(gè)美國(guó)商業(yè)房產(chǎn)，您的純投資回報(bào)率是8%，也就是你每年的凈收益是8萬(wàn)美元。這時(shí)候您有2個(gè)選擇：

第一種，您就這么一直收租，比如20年，租金收入160萬(wàn)，20年后將地產(chǎn)原價(jià)賣(mài)出200萬(wàn)（20年升值1倍是很正常的），20年的凈收入就是260萬(wàn)。

第二種，您可以用這100萬(wàn)的房產(chǎn)去抵押貸款，按照75%的比例，你可以貸款75萬(wàn)出來(lái)，利率按照5%，75萬(wàn)的貸款每年利息是3.85萬(wàn)，首先這個(gè)3.85萬(wàn)可以抵稅，同時(shí)75萬(wàn)的貸款每年本息還款大概不到6萬(wàn)，20年本息還清。這個(gè)房子，用租金去償還銀行貸款，每年有2萬(wàn)盈余。以后每年利息會(huì)因本金降低而下降，所以您以后的每年凈收入將大于2萬(wàn)。

你將75萬(wàn)美金銀行貸款，再自己墊上25萬(wàn)，您又可以買(mǎi)一個(gè)100萬(wàn)的商業(yè)店鋪。按照8%回報(bào)，您再用第二套房產(chǎn)再去抵押貸款如同第一套，這樣依次類(lèi)推。

同樣是100萬(wàn)現(xiàn)金，通過(guò)此法您可以買(mǎi)4套100萬(wàn)，總共價(jià)值400萬(wàn)的房產(chǎn)，現(xiàn)在再算算這種滾雪球投資方式20年后您的收益情況。雖然每次您都是用100萬(wàn)現(xiàn)金購(gòu)房，但您馬上抵押貸款75萬(wàn)回來(lái)，您每棟100萬(wàn)的商業(yè)房產(chǎn)的實(shí)際投資現(xiàn)金為25萬(wàn)美元。

4套房子年凈收入=（年租金 8萬(wàn)*4）-（本息6萬(wàn)*4）=8萬(wàn)

同樣是年純回報(bào)8萬(wàn)美金，但是，在這4套房產(chǎn)中，您每年可以合法抵稅3.85萬(wàn)*4=14.4萬(wàn)，這可是不小的一筆數(shù)字啊。更可怕的是，20年后，您將這4套房產(chǎn)，即使是按照原價(jià)賣(mài)出，你將得到4*200萬(wàn)=800萬(wàn)的回報(bào)！這20年，您的純回報(bào)將是：8萬(wàn)*20年+800萬(wàn)-100萬(wàn)=860萬(wàn)美金。

D、終極避稅

所謂的1031法則，賣(mài)掉再貸款買(mǎi)更大的，資產(chǎn)翻倍。

1031 交易法則，就是美國(guó)政府鼓勵(lì)再投資的一項(xiàng)稅法，是美國(guó)國(guó)稅局允許納稅人合法避稅的最后防線，所以我們一般稱(chēng)為終極避稅。美國(guó)稅法第1031條規(guī)定：只要您投資等于或是大與原有所得收益的商業(yè)或投資用途的地產(chǎn)，您就可以不交原有房產(chǎn)的資產(chǎn)利得稅。

新購(gòu)房產(chǎn)必須是商業(yè)或投資用途；

在出售原有房產(chǎn)后，必須在45天內(nèi)確定一個(gè)或以上的重置房產(chǎn)；

在出售后的180天內(nèi)購(gòu)買(mǎi)重置房產(chǎn)；

也可先夠重置房產(chǎn)，再賣(mài)掉原有房產(chǎn)；

重置房產(chǎn)必須等于或高于原有房產(chǎn)的價(jià)格。

如果您購(gòu)買(mǎi)100萬(wàn)美元的商業(yè)地產(chǎn)，在賣(mài)掉后得到200萬(wàn)，在6個(gè)月內(nèi)，您去再投資一棟或是多棟房產(chǎn)總值等于或是超過(guò)200萬(wàn)的房產(chǎn)，您就可以不交稅！您的凈資產(chǎn)增加了100萬(wàn)，但不要繳納1分錢(qián)的稅。這就是美國(guó)的終極避稅法典——1031交易法則。

在不少中國(guó)投資人的眼里，美國(guó)是一個(gè)稅收很高的國(guó)家，其實(shí)不然。美國(guó)有很多的減免稅條款，在投資或移民前做好稅務(wù)規(guī)劃，合理避稅能省很多錢(qián)呢！

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