美國買房后如何獲得最大投資回報

在美國投資房產(chǎn)相對中國復(fù)雜很多。很大一部分原因來自美國國家稅務(wù)局 (IRS) 的繁瑣稅務(wù)政策。好不容易懷著激動的心情選好了房，買了！可是，買房賣房如何合法規(guī)劃避稅，出租房如何合理從稅務(wù)角度利益最大化，你準(zhǔn)備好了嗎？

不管你是準(zhǔn)備買房，還是已擁有一套以上房產(chǎn)的有房一族，甚至你已決定使用公司名義來投資房產(chǎn)，澳星小編希望此文都能給你一些幫助。知己知彼，才能百戰(zhàn)百勝！

第一:買房準(zhǔn)備

作為一個精明的買房族，從開始準(zhǔn)備買房起，你就要計劃怎樣最大化的減少你將來需要繳納的稅額。簡單來說可以從以下幾點(diǎn)出發(fā)：

用途：是否用于自住，還是用于出租從產(chǎn)生現(xiàn)金流

時間：是否在不久將來打算賣掉，是否期待升值

身份：是否是美國稅務(wù)公民（不同于移民法律規(guī)定的美國公民）

債務(wù)：是否考慮資產(chǎn)保全，或房產(chǎn)債務(wù)與個人分離。

為何要考慮用途？

因?yàn)榉课莸挠猛娟P(guān)乎到你需要與什么稅表打交道，關(guān)乎哪些支出減免你可以使用，哪些憑證文件需要保存或記錄以待報稅時使用等等。同時你也需要考慮以什么形式來擁有房產(chǎn)，能更好的實(shí)現(xiàn)你的用途。

房產(chǎn)的主要擁有形式：

個人直接擁有

如果是自住 ，你的房子只有支出沒有收入，那么你只需要用到 Schedule A，分項(xiàng)扣減額（Itemized Deductions，以下簡稱 Sch A）。如果全部或部分出租，那么你就要使用到 Schedule E，房產(chǎn)以及其他投資收入（Rental and Royalty Income，以下簡稱 Sch E）了。

公司形式擁有

房產(chǎn)投資通常以合伙企業(yè) (Partnership)，有限責(zé)任公司 (Limited Liability Corporation)，或是小型企業(yè)股份公司 (S-Corporation) 形式運(yùn)營。以公司形式運(yùn)營的好處是，公司投資的房產(chǎn)出現(xiàn)意外時個人可以規(guī)避相關(guān)的法律責(zé)任。但是，你會需要額外報公司Form 1065或是Form 1120S稅表，其中有一頁 Form 8825就是你的房產(chǎn)明細(xì)。公司會在報稅完后給你發(fā)一張 Schedule K-1，流入你的個人所得稅表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。

為何要同時考慮賣出時間和用途？

美國“主要住宅” (Primary Residence) 賣房可以享受 $250,000（單身納稅人）至 $500,000（夫妻納稅人）的免稅額。簡單來說就是，你的房子賣出時若是增值了，只要滿足以下幾個條件便可以免除增值稅：1) 必須是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有權(quán)5年，3) 在賣房前的5年內(nèi)至少有2年住在這里。而且呢，每一次房屋買賣的間隔不能少于2年。是不是很簡單？下面我們來舉幾個例子：

A君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租3年，然后賣出賺了25萬。那么，這25萬增值完全免稅哦！

B君買了第一套房作為主要住宅，自住1年，出租三年，搬回來住1年，然后賣出賺了25萬。買房后自住不到兩年導(dǎo)致“主要住宅”動機(jī)被損，第一年的自住在出租三年后不再有效，那么只有最后1年自住有效，而 IRS 就搞出了個案例說是按最后自住的1年/2年的比例來計算增值稅。于是B君按照比例12.5萬的增值需要繳資本利得稅（Capital Gain，稅率15%)，也就是在他的 Schedule D 上白白供上$18,750的稅哦！

C君買了第一套房子作為主要住宅，自住2年，出租4年，然后賣出賺了25萬。雖然他一共自住了2年，可是他在賣房前5年內(nèi)并沒有滿足2年自住這個條件（第1年自住是5年前），居然整個25萬增值全部都要交稅，也就是$37,500資本利得稅。

D君買了第一套房子作出租使用。出租3年后，搬入房子自住2年，然后賣出賺了25萬。雖然他一開始動機(jī)并非自住，可是那都不是事，關(guān)鍵只要他在賣房前5年內(nèi)滿足2年自住這個條件，所以變賣房子的25萬增值稅全免了。

E君買了第一套房，自住兩年，買了第二套房并搬入，第一套房開始出租。三年后賣掉第一套房賺了25萬，同時買了第三套房，第一套房的25萬增值免稅。這一年，D也搬入了第三套房居住并將第二套房出租，兩年后，他賣掉第二套房，哇，又符合了所有免稅條件。也就是說，這個優(yōu)惠可以循環(huán)使用。

第二:購買房產(chǎn)

買房成交后你一定會收到一張“房地產(chǎn)交易完成單” (Closing/Settlement Statement)，俗稱 HD-1，里面記錄著詳細(xì)的結(jié)算時間，房產(chǎn)地址，以及所有完成交易的費(fèi)用列表。這是一張看著就頭疼的清單，可是你一定要保留好它，因?yàn)樗鼪Q定了你賣房時和計算增值稅時的房子成本 (Basis)。上面有買賣雙方交易金額明細(xì)，但你只需要關(guān)注買方 (Buyer) 的明細(xì)即可。你的成交費(fèi)用 (Closing Costs) 包括傭金 (Commission)，產(chǎn)權(quán)費(fèi)用 (Title Costs) 等等都可以加到你的購買價格上增加房子成本。

比方說，房子買價50萬，你的 HD-1 表上顯示各種費(fèi)用2萬，那么賣房時你的成本就是52萬，這樣增值部分就減少了2萬，開心嗎？若是以公司名義買房，你的成交費(fèi)用 (Closing Costs) 以及貸款費(fèi)用 (Loan Fees) 需要計入無形資產(chǎn)，然后按貸款時長來攤銷（類似折舊）。

另外得單獨(dú)說一說房產(chǎn)稅 / 地稅 (Property Tax)。房產(chǎn)稅會與其他上面提到的費(fèi)用一樣混在 HD-1 表中，它永遠(yuǎn)需要被拎出來單獨(dú)對待。如果你的房子這一年自住，那么請把房產(chǎn)稅放到你的個人稅表1040的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額 (Itemized Deductions) 中第6行。如果你的房子用于出租，那么請將它放到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第16行 Taxes 費(fèi)用。

如果你是貸款買房，那在就會在第二年年初收到貸款利息 (Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以開心地把這個利息填入你的 Schedule A 分項(xiàng)扣減額 (Itemized Deductions) 第10行。

如果房子用于出租，那么則需要放到到 Schedule E 房屋出租收入 (Rental and Royalty Income) 的第12行貸款利息支出 (Mortage Interest)。通常來說，剛買房的前幾年付的房貸利息的比例特別高，所以可以扣稅的金額也非?？捎^。貸款銀行收取的點(diǎn)數(shù) (Points) 也可以以類似利息方法處理，視情況在買房當(dāng)年全部抵扣或是按貸款的年限來攤銷抵扣。

第三:美國買房后如何獲得最大投資回報

 1、持有增值

持有增值，是指購買美國房產(chǎn)后，不以出租獲利為主要目的，追求的是“低買高賣”或資產(chǎn)增值的投資方式，比較適合于資產(chǎn)雄厚的投資者。為此，此種投資方式極為注重投資者入市及出市的時機(jī)。

美國房地產(chǎn)周期平均在十五年左右，所以理論上持有房產(chǎn)時間愈長愈有把握穩(wěn)賺不賠，如果長期投資，持有五年可能有六成的機(jī)會獲得利潤，如果十年幾乎是一定會有利潤的。假設(shè)你在房價的高點(diǎn)買進(jìn)的房子，在低點(diǎn)時賣出，那你的利潤是負(fù)值。如果，你買房是為了居住，你可以自己選擇售房的時機(jī)，不必在房屋市場低谷時售出你的房屋，而可以選擇在有利潤或有較高利潤的時候出手。

2、出租賺取租金

通過出租房產(chǎn)，獲得固定的租金收入，即投資回報，是最為常見的投資手段。那么，投資者該如何計算自己投資的房產(chǎn)，每年能給自己帶來多高的回報率呢？

3、種常見出租方式：

1、委托經(jīng)紀(jì)人

交給經(jīng)紀(jì)人幫助租賃可以大大節(jié)省工作和時間，經(jīng)紀(jì)人可以幫助投資人選擇條件較好的租客，最主要就是幫投資者找到租客的客源，篩選出符合條件，合適的租客。

2、委托物業(yè)管理公司

物業(yè)管理公司提供的是出租管理的綜合服務(wù)，幫投資者收房租，還有日常的維護(hù)服務(wù)。對于精力有限、想省事的投資者來說，找到一家合適的物業(yè)管理公司就能解決所有相關(guān)問題。

那么怎么判斷你所找的是一家好的物業(yè)管理公司呢？物業(yè)公司會不會在維修費(fèi)上宰您一筆？或者，真的有這樣的問題需要解決嗎？物業(yè)公司能快速地找到租客嗎？只有當(dāng)您出問題的時候，才會明白您選擇的公司到底是好是壞。

為此，我們?yōu)榇蠹液Y選出優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司所必備的幾大要素：

對房屋細(xì)致的看管，確保所有事情進(jìn)行順利；

及時、高效的處理所有問題；

確保租客及時與投資者簽訂租約；

確?？焖俑M(jìn)房主住宅審查程序；

解答房主任何有關(guān)在線對賬問題；

當(dāng)租客離開時，迅速尋找并篩選新租戶；

3、自己尋找租客

這個方式比較適合在海外擁有多套房產(chǎn)的投資人或是住宅房屋有多余的投資人。

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：

委托出租的傭金（房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用）：全年租金的6%~8%（按實(shí)際情況而定）

委托管理的費(fèi)用：月租金的5%~8%（也有的公司為8%~10%）

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